КАК СОЗДАТЬ ДЛЯ СЕБЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ПОСТРОИТЬ НА НЕМ ДОМ И ВЫКУПИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ПО ЛЬГОТНОЙ ЦЕНЕ?
Илья Александров, Dr. iur., MBA (Finance),
Управляющий партнер «Александров и Партнеры»
Построить дом, посадить дерево и вырастить сына (а еще лучше – и дочь, и еще сына, и так далее) – естественные желания нормального человека. Да, именно свой дом в 1-2 этажа и площадью от 100 м2 на участке площадью от 600 м2 дает возможность реализации таких желаний – он создает базис, на котором развивается нормальная семья.
Как до, так и после очередного пика пандемии КОВИД-19 многие семьи всерьез задумываются о переезде из агломераций и мегаполисов в сельскую местность и небольшие населенные пункты, где есть сравнительно хорошо развитая инфраструктура, но одновременно можно спокойно жить на свежем воздухе и наслаждаться своим личным пространством на собственной земле. Многие уже реализовали свои замыслы, но большинство как раз еще находятся в процессе принятия решения.
Здесь мы рассмотрим возможности, которые дает российское законодательство и предоставляем мы как консультанты. Речь пойдет о формировании и освоении новых земельных участков, практически без ограничений по регионам Российской Федерации.
- Виды разрешенного использования земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов
Построить индивидуальный жилой дом возможно на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения с определенными видами разрешенного использования.
Применительно к населенным пунктам это земли, которые предназначены «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» (в правилах землепользования и застройки они именуются жилыми зонами и сокращаются как Ж-2 или Ж-3), а применительно к землям сельхозназначения видом разрешенного использования должно быть «ведение садоводства».
- Стимулирование освоения новых земельных участков
Цель государства – вовлечь как можно больше земельных участков в хозяйственный и гражданский оборот, создать новую базу для исчисления и уплаты налога на недвижимость, налога на имущество. В этом смысле формирование новых земельных участков полностью законно, соответствует целям и задачам государства и является только положительным действием активных граждан, которые не желают жить в человейниках крупных городов и их пригородов.
- Формирование земельного участка и подача заявления
Формирование нового земельного участка происходит с помощью специальных программных продуктов, результатом такой работы является схема расположения земельного участка с геоданными и самой схемой расположения нового земельного участка в границах кадастрового квартала и относительно соседних, уже существующих земельных участков.
Заявление о предварительном согласовании размещения земельного участка подается в местный отраслевой орган исполнительной власти (комитет по земельным вопросам, как правило). В качестве договорного основания для владения таким участком в заявлении можно указать аренду (и ее срок) или собственность.
- Участие в аукционе и приобретение арендных прав на земельный участок
Постановление о предварительном согласовании размещения земельного участка является основанием для объявления и проведения торгов, на которых определится победитель – то лицо, которое заявит наибольшую цену за новый формируемый земельный участок.
После подведения итогов торгов, уточнения границ участка и составления кадастрового плана участка с последующей постановкой на кадастровый учет с привлечением кадастрового инженера с соответствующим протоколом необходимо обратиться в местную администрацию за подписанием договора – сначала предварительного для внесения оплаты, а затем — аренды или купли-продажи, в зависимости от избранной формы владения.
После регистрации права в базе Росреестра можно приступать к освоению земельного участка.
- Проектирование и возведение капитального строения
Проектирование строений на земельном участке следует доверить профессионалам – архитектурной компании или архитектору с членством в отраслевом СРО. Необходимо уведомить администрацию о начале строительства. Но можно также и воспользоваться т.н. «дачной амнистией», то есть построить строение, а затем произвести его обмер, составить кадастровый план и зарегистрировать право собственности на него.
Сам участок также необходимо освоить – желательно построить забор, провести электричество (в рамках льготного тарифа на 15 кВт в последние годы это делается без особенных проблем), оформить заезд на участок – в том числе для строительной и грузовой техники.
- Выкуп земельного участка по льготной цене и его дальнейшее развитие
После регистрации права собственности на объект капитального строительства взятый в аренду земельный участок можно выкупить по льготной цене, размер которой варьируется от региона к региону в Российской Федерации. Например, в Московской области эта цена составляет 3 (три) % от кадастровой стоимости, что делает приобретение земельного участка сравнительно выгодной инвестицией.
Вся процедура с момента формирования земельного участка и до оформления права собственности на земельный участок путем льготного выкупа в связи с оформлением права на объект капитального строительства зависит от скорости ведения строительных работ и сезонного фактора (не везде в России возможно вести стройку в течение всего календарного года). Но, при условии наличия необходимого финансирования, все стадии проекта реально пройти и за 8-9 месяцев. То есть, начав процедуры в феврале, к ноябрю можно завершить выкуп участка в собственность.
Как показывает опыт, просмотр и отбор подходящих для строительства площадок лучше проводить в раннее весеннее, летнее и осеннее время, когда параметры земельного участка свободно просматриваются, можно визуально определить возможные недостатки – например, скопление талой воды или произрастание сорняков, наличие мелких кустарников или неудобного для освоения рельефа.
По всем вопросам формирования земельных участков, участия в торгах, оформления прав на земельные участки и по вопросам льготного выкупа в собственность можно обращаться к нашим специалистам:
+ 7 495 724 82 18
+ 7 906 035 74 78 (WhatsApp, Telegram), Email alexandrow@alexandrow.biz
Илья Александров, Dr. iur., MBA (Finance),
управляющий партнер