Родовые усадьбы — вековая история и надежные инвестиции
Dr. iur. Илья Александров, LL.M., MBA (Finance)
Управляющий партнер «Александров и Партнеры»,
Появление термина
Исторический разрез
Усадьба, или имущественный комплекс, который находится в собственности (является «своим») – старинный термин, восходящий в русское и европейское средневековье. Термин eigen – «свой», «собственный» — в древнегерманском праве означал не принадлежность какого либо имущества определенному лицу, а принадлежность данного лица к определенной группе – семье, общине, роду.
Законопроект ЛДПР 2013 года
Современное понятие «родовая усадьба» недавно было введено в обиход после появления законопроекта депутата Игоря Лебедева в апреле 2013 года – предлагается форсировано возрождать сельскую местность и гарантировать российским гражданам право на неприкосновенность родовых имений.
«Мы предлагаем предоставить каждому гражданину РФ право на создание своей родовой усадьбы. Каждый россиянин сможет выбрать себе земельный участок, который будет предоставлен ему государством в безвозмездное пользование, обустроить на нем родовую усадьбу. Этим участком гражданин сможет владеть, распоряжаться и передавать по наследству» — сообщил в интервью «Российской Газете» Игорь Лебедев[1].
Отмечалось, что право на родовую усадьбу будет носить неимущественный характер. Согласно инициативе, граждане будут освобождаться от налогов на произведенную продукцию и на сам земельный участок, а также на все жилые строения, находящиеся на этом участке. На родовую усадьбу, как на имущественный комплекс, не сможет быть обращено взыскание по обязательствам гражданина и членов его семьи.
Кроме того, разработчики законопроекта предлагали установить, что земельный участок с расположенной на нем родовой усадьбой нельзя будет купить, продать, заложить, сдать в аренду, разделить на части или передать юридическому лицу. Его также невозможно будет конфисковать, изъять для государственных или муниципальных нужд.
- СОЗДАНИЕ РОДОВЫХ УСАДЕБ в России
Отношение к собственности и защита имущества родовой усадьбы
Отношение к собственности в Российской Федерации постепенно выравнивается, мы перешли от менталитета постсоветского человека к менталитету частного собственника, который готов защищать свое недвижимое имущество.
В чем для России смысл введения института «родовых усадеб»? Во-первых, это минимизация риска обращения взыскания на имущество должника при осуществлении исполнительных действий сотрудниками Федеральной Службы Судебных Приставов. В случае возврата к изъятому из российского Уголовного кодекса институту конфискации имущества, фактор наличия у осужденного лица в собственности родовой усадьбы позволит ему сохранить данный имущественный комплекс и передать его по наследству своим детям.
Возможные конструкции и структурирование проектов по созданию родового гнезда в современной России
Действующее российское законодательство пока не дает гражданам возможность использовать защитные механизмы в отношении имущественного комплекса собственного дома, построек и земельного участка, на котором они расположены.
Изъятие земельных участков для государственных нужд потенциально может очень негативно сказаться на настроениях в обществе – случаи с конфликтным изъятием земельных участков перед строительством олимпийских объектов в Сочи подтверждают этот тезис.
Однако отдельные законы, которые были разработаны, приняты и введены в действие в прошлые годы, содержат ряд норм, позволяющих создавать индивидуальные усадьбы на земельных участках большой площади.
Во-первых, это 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 2003 года в редакции 2013 года: согласно ст. 6 данного закона, в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. Но не все желающие создать родовую усадьбу граждане будут в восторге от необходимости регистрировать крестьянское фермерское хозяйство, для того чтобы приобрести необходимый статус и дополнительные, мало кому нужные обязанности по ведению хозяйственной деятельности и сдаче бухгалтерской и иной отчетности.
Во-вторых, в последние годы получила распространение инициатива по передаче частным инвесторам исторических усадебных комплексов вместе с прилегающими территориями. Статус этих зданий и сооружений, а также земель, на которых они расположены, регулируется 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» 2002 г. в редакции 2012 г. Однако данный закон создавался и изменялся вовсе не с целью привлечения частных инвестиций в воссоздание и поддержку надлежащего состояния дореволюционных памятников архитектуры – так, статья 13 закона четко определяет источники финансирования мероприятий по сохранению, охране и популяризации объектов культурного наследия: это федеральный бюджет, бюджеты регионов, внебюджетные поступления и местные (т.е. муниципальные) бюджеты. В то же время физическим и юридическим лицам, которые осуществляют вложение собственных средств в сохранение памятников истории и культуры, предоставляются льготы (ст. 14 закона). В Москве и в других городах России в настоящее время реализуются программы по передаче объектов культурного наследия частным инвесторам, которые после завершения реставрационных работ имеют право арендовать данные объекты по льготной ставке (в городе Москве размер арендной платы после приемки отреставрированного объекта культурно-исторического наследия составляет 1 рубль в год). Следует согласиться с тезисом о том, что не всегда памятники истории и культуры являются комфортным местом проживания и располагают необходимыми по параметрам помещениями с низкими теплопотерями и другими параметрами их текущей эксплуатации.
Борьба с неэффективными собственниками и передача земель под родовые усадьбы
Обилие земли в России с лихвой компенсируется негативным фактором наличия массы неэффективных собственников, которые не пользуются принадлежащими им земельными участками. В основном, крупные неиспользуемые земельные участки приобретались для целей перепродажи (спекуляции), либо под определенные проекты, которые в силу кризисных или иных факторов не были реализованы. Для того чтобы обеспечить эффективность использования земельных участков во времени, давно уже предлагается ввести институт неэффективных собственников, у которых государство сможет изымать землю для дальнейшей передачи в хозяйственный оборот всем желающим – через инструмент аукционов, путем возмездной или льготной передачи гражданам по целевым программам и иным образом. Также эффективной мерой является повышенное налогообложение земельных участков, которые не используются по назначению сверх отведенного законодательством периода времени.
Образование в российских городах, поселках, а также в сельской местности небольших родовых усадеб площадью около 1-3 гектаров могло бы стать альтернативой внешне бесхозным землям, которые в избытке можно видеть в нашей стране.
- СОЗДАНИЕ РОДОВЫХ УСАДЕБ в Абхазии
Исторический разрез и существующее положение
В Республике Абхазия, где автору на протяжении последних 7 лет работы, начиная с 2007 года, доводилось участвовать в реализации девелоперских проектов, понятие «родовая усадьба» пока отсутствует в законодательстве, однако понятий но институт «родового дома» каждого абхазца существует веками и тщательно охраняется на уровне межчеловеческих отношений и даже на уровне взаимоотношений между населением и государственными органами.
Понятие «крестьянского (фермерского) хозяйства» в Абхазии пока отсутствует как правовая категория. Охрана исторического и культурного наследия пока также осуществляется лишь силами государственного и местного бюджета, а также усилиями редких меценатов. Должной юридической основы для осуществления такой деятельности в Абхазии не существует.
Возможные новеллы в законодательстве
В рамках подготовки законопроектов по реформированию в ближайшем будущем земельного законодательства Абхазии следует учесть эту специфику и в обязательном порядке ввести институт родовых усадеб как инструмент гарантий неприкосновенности земли и жилища населения республики. Совершенно логичным представляется введение определенных нормативов по предоставлению земельных участков для создания или для оформления существующих родовых усадеб – площадь от 1 до 3 гектаров будет оптимальной для комфортного проживания абхазской семьи.
- В заключение
Следует признать, что инициатива о введении в гражданское законодательство института родовых усадеб может в долгосрочной перспективе благоприятно сказаться на демографической ситуации в России, позволит более эффективно и быстро осваивать безграничные территории нашей страны.
В остальных странах СНГ, а также в новопризнанных государствах – например, Абхазии, родовые усадьбы также могут приобрести статус официального института гражданского права.
В Российской Федерации нужно реализовывать концепцию наделения широких слове населения крупными земельными участками площадью от 1 га – для создания родовых усадеб с комфортными условиями проживания полноценных больших семей с детьми и внуками. Необходимо многое еще сделать в рамках такого проекта – в том числе организовать программу льготного финансирования строительства родовых усадеб и освоения земельных участков, централизованное проектирование и строительство объектов транспортной, энергетической и прочей инфраструктуры.
Родовые усадьбы могут стать своеобразным олицетворением семьи как ячейки общества на географической карте России, а также других стран бывшего СССР.