Илья Александров, Dr. iur., MBA (Finance)

Управляющий партнер Александров и Партнеры

www.alexandrow.biz

Столица России пока остается городом с относительно плохо развитой туристической инфраструктурой и завышенными ценами на проживание, питание и досуг. Города-миллионники и средние по размеру города также не всегда могут похвастать адекватным ценообразованием и уровнем инфраструктуры для  своих гостей.

Поэтому мы решили рассмотреть несколько наиболее важных аспектов инвестиций в объекты туристического назначения в Москве и крупнейших российских городах, чтобы продемонстрировать возможности для отечественных и иностранных инвесторов.

1.    Инвестиции в объекты исторического наследия – бутик-отели + офисы

В октябре 2013 года в рамках Второго Московского Инвестиционного Форума мы с большим интересом следили за дискуссией, которую модерировал ведущий телеканала «Культура» Владислав Флярковский.

Речь шла о новом формате восстановления памятников архитектуры в Москве, когда город проводит аукционы на право заключения договора аренды зданий, нуждающихся в реставрации и ремонте. После завершения всех необходимых работ и сдачи объекта комиссии владелец здания получает право длительного пользования таким объектом по символической цене – 1 рубль в год.

В настоящее время в Москве происходит небывалый по масштабам процесс реставрации, и он неосуществим без привлечения средств частных инвесторов. С января 2012 года в столице арендаторам уже были переданы двенадцать объектов культурного наследия. Памятники архитектуры как объект недвижимости — уникальны. Сейчас разрабатывается механизм передачи объектов в собственность. Работа по внесению изменений в законодательство тянется долго, так как нужно все оформить на должном уровне.

Задача государства – регулировать поведение инвестора и допускать до реставрации тех, кто готов принять правила игры. Инвестор не должен задумываться над масштабами реставрации, они должны быть заранее оценены правительством и указаны в документах. Ключевые направления при реставрации исторических памятников и зданий – это их преобразование, изменение функций и реформирование пространства под актуальные нужды постоянно развивающегося города.

Московский опыт реставрации памятников очень показателен для регионов. Например, город Иркутск пошел схожим со столицей путем. Администрацией города было учреждено Агентство развития памятников для привлечения внебюджетных средств, а также популяризации историко-культурного наследия города. Сейчас для дальнейшей передачи инвесторам Агентством подготовлено 50 объектов. Государство не всегда выполняет свои обязательства по сохранению объектов культурного наследия, поэтому интеллигентная приватизация является выходом. Эффективный собственник способен вдохнуть новую жизнь в объекты культурного наследия. В Иркутске данная цель достигается путем передачи зданий в собственность инвестора после выполнения им обязательств по реставрации.

Об опыте реставрационных работ в Казани рассказал Владимир Синицын, Директор департамента инвестиционного развития компании ASG. «Перед Универсиадой развернулись масштабные работы по реставрации. Наша компания взяла на реставрацию 26 объектов в центре города. Мы выступали за комплексные работы, так как это обеспечивает приблизительно одинаковые сроки сдачи проектов и единый стиль оформления ансамблей», — сказал спикер. По словам В. Синицына, сохранение объектов культурного наследия может быть одним из направлений социальной ответственности бизнеса и инструментом формирования имиджа компаний. Как заявил эксперт, инвесторы должны быть готовы не только брать, но и отдавать.

В отреставрированных зданиях есть смысл открывать элитные бутик-отели или сдавать готовые площади в аренду состоятельным арендаторам. Наверняка будет востребован формат современного офиса для деловых людей, которые часто путешествуют и нуждаются в комфортных местах для работы в разных городах. Технологии office space share, co-working и аналогичные им уже получили первое воплощение в Москве в рамках деятельности международных специализированных операторов (например, Regus). Суть их заключается в создании удобной для работы атмосферы офиса в течение рабочего дня для путешествующих деловых людей – комфортные рабочие места с возможностью выхода в интернет, переговорные комнаты, кафетерий со всем необходимым для перерывов на отдых и чай – все это на абонентской основе с помесячной оплатой за одно рабочее место. Однако в целом ниша на рынке остается незаполненной и современно мыслящие инвесторы с горизонтом своих инвестиций от 10 лет и дольше наверняка оперативно сориентируются в существующих доходных опциях.

Аналогичный формат привлечения инвесторов к теме восстановления объектов архитектурного и культурного наследия возможен в крупных городах России, где есть спрос на коммерческую недвижимость в центральной части.

2.    Нехватка гостиниц и бюджетных отелей в столице и крупных городах

До сих пор Москва не ожжет похвастаться широким предложением гостиниц для туристов, желающих осмотреть столицу. Существует большое количество супердорогих по международным меркам гостиниц стандарта 4 и 5 звезд, идет реконструкция и строительства небольшого количества 2 и 3-звездочных отелей. Однако по сравнению с инвестициями в строительство жилья и апартаментов гостиничные проекты все еще малорентабельны и непривлекательны для инвесторов.

Возможно, ситуацию поможет изменить иностранный инвестор, которому достаточно получения ежегодного дохода на уровне до 15 % годовых в местной валюте. Несмотря на текущие валютные риски, при системном структурировании таких проектов

Январь 2014 года показал, что ввод платной парковки в пределах Садового кольца уже сейчас привел к уменьшению числа автомобилей, которые въезжают в центр Москвы и паркуются на местах для стоянки, где годовой абонемент стоит от 120.000 до 160.000 рублей. Логичной является переориентация инвесторов на проекты внутри Третьего кольца вблизи станций метро. В 2013 году в Москве выдано рекордное количество разрешений на строительство – это значит, что деловая активность в городе начала смещаться к его периферии, а также в Московскую область и на территорию Новой Москвы.

Такие тектонические сдвиги требуют и необходимого уровня гостиничной инфраструктуры, и новых бизнес-центров (co-working для путешествующих бизнесменов в том числе), которые напоминают не убогие постсоветские наскоро евроотремонтированные здания, а полностью соответствуют требованиям качества и комфорта для работы. Интересным представляется проект Большого Сити, который еще в начале 2000-х годов был озвучен и может быть реализован к западу и северо-западу от Краснопресненской набережной. Там в ближайшее время будут открыты две новых станции метро в дополнение к уже существующему «Деловому центру» и «Выставочной», кроме того планируется реконструкция Шелепихинской набережной, строительство дублера Кутузовского проспекта и строительство платформы для поездки «Аэроэкспрессом» в московские аэропорты.

В других российских городах просто не до конца решен вопрос с качественными недорогими офисными помещениями и гостиницами достойного уровня по адекватным ценам – с учетом структуры затрат, которая существенно ниже европейского уровня при актуально аналогичной стоимости номеров.

3.    Инвестиции в культурно-развлекательные объекты

Москва в центре перенасыщена развлекательными центрами, театрами и выставочными залами, чего не скажешь о ее периферийных районах, а также о российских городах-миллионниках и о городах с населением свыше 300.000 человек.

Стоит в ближайшее время инициировать федеральную и ряд региональных программ по со-финансированию создания таких объектов, поскольку появление художественных галерей, открытие театров и даже новых ресторанов с определенным тематическим содержанием благотворно сказывается на туристической привлекательности отдельных городов, привлекает в них творческих людей и дает развиваться малому бизнесу.

Формат ГЧП для реализации таких проектов подходит как нельзя лучше. В передовых российских регионах, которым удалось привлечь большое количество инвесторов, таких как Калуга, Липецк, Ульяновск, Тверь, нужно создавать такую комфортную среду проживания, выделяя денежные средства целевым образом на со-финансирование строительства гостиниц, культурно-развлекательных центров, музеев и художественных галерей.