Дореволюционная система нотариального оформления сделок исключала бытовые рейдерские атаки. Присвоить права собственности на чужую квартиру или земельный участок в царские времена было практически невозможно.

Дореволюционные гражданские нормативы давали такое определение: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки и всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Частная собственность существовала на все виды недвижимости, при этом ее основой был земельный участок: «Строения составляют принадлежность земли и почитаются недвижимым имуществом лишь до тех пор, пока находятся в связи с землей». Это не означало, что любое сооружение непременно принадлежало владельцу надела, на котором оно стоит. Строительство на чужих (частных, общественных, казенных) участках в принципе допускалось, но право собственности застройщика на сооружение должно было подкрепляться специальным актом, при отсутствии которого объект автоматически считался относящимся к усадьбе.
Еще во времена Петра I было предусмотрено, что соглашения о недвижимости имеют характер «крепостей», которые закрепляли имущество за владельцами, обеспечивая полное (в пределах закона), вечное и потомственное владение. При необходимости такие соглашения служили неопровержимым доказательством в суде.

В высшей степени ответственный характер сделок налагал отпечаток на их юридическое оформление. Долгое время все соглашения на недвижимость проходили через специальные крепостные отделения палаты гражданского суда. Там каждый акт готовили, вносили в «докладные» книги и предоставляли на рассмотрение судебного «присутствия», которое, убедившись в правоспособности участников соглашения и отсутствии чего-либо противозаконного, визировало акт. После этого его уже заносили в «крепостные книги» (т. е. книги регистрации «крепостей»).

Это была громоздкая бюрократическая процедура, откровенно стимулировавшая кумовство и взяточничество. Если заинтересованная сторона делала хорошее подношение чиновникам или имела должную протекцию, все делалось буквально на протяжении одного дня (как для Чичикова в «Мертвых душах»), а в других случаях волокита могла длиться месяцами. Случались и злоупотребления, сутяжнические покушения на чужую собственность, чему способствовала корпоративная замкнутость судебных инстанций.

В пореформенный период российской истории национальная экономика начала интенсивно развиваться. Устаревшие законы об оформлении сделок могли затормозить эти благотворные процессы. И вот в 1866 году царь Александр II одобрил новое «Положение о нотариальной части». Оно, в частности, предусматривало, что все крепостные акты на недвижимость должны оформляться нотариально. Процедура обрела более логичный и удобный вид. Правда, реформирование судебных учреждений затронуло Киевщину и близлежащие губернии с опозданием (очевидно, вследствие сложности правовых отношений в регионе, большая часть которого лишь в конце XVIII в. перешла под общеимперскую юрисдикцию). Только летом 1880 года был сформирован Киевский судебный округ со всеми надлежащими учреждениями при нем. Впрочем, история нашего нотариата — тема отдельного рассказа. А здесь мы подробно рассмотрим оформление актов на недвижимость.

Чаще всего имущество переходило из рук в руки путем совершения купчей крепости. Для этого оба контрагента (или их доверенные лица) должны были явиться в нотариальную контору. Нотариус прежде всего устанавливал, что они являются теми, кем себя именуют, и вправе заключать соглашения (дееспособность, по российскому законодательству, наступала как для мужчин, так и для женщин в 21 год; она могла быть утрачена по приговору суда или в связи с официально установленным слабоумием).

Далее нотариус убеждался, что в соглашении отсутствуют какие-либо противозаконные или спорные обстоятельства, после составлял текст акта по установленной форме. Здесь, в частности, фиксировалось, какое именно недвижимое имущество является предметом сделки. Приводилось подробное описание земельного участка — название города и полицейской части, улица, номер дома, площадь и линия границ участка, фамилии соседних землевладельцев. Отдельные здания по желанию сторон можно было не перечислять: в этом случае соглашение просто заключали на участок со всей застройкой на момент продажи. Текст обязательно содержал провозглашение факта продажи указанного имущества одним участником соглашения другому; ссылку на документ, по которому продавец до сих пор владел предметом сделки; сумму, уплаченную покупателем.

Очень важной частью купчей крепости было засвидетельствование того, что имущество свободно от запрещений на заключение сделок. Запрещение налагали на недвижимость, которая служила залоговым обеспечением долговых обязательств продавца или была предметом судебного иска.

Недвижимость под залогом в конечном счете можно было продавать, однако при этом в купчую вносили исчерпывающие комментарии относительно того, кто из участников соглашения и каким образом должен удовлетворить кредитора. Бытовала необязательная, но распространенная практика включения в купчую крепость условия об «очищении» имущества. Продавец гарантировал, что если после осуществления купли-продажи любое третье лицо выскажет свои претензии на закрепленное за покупателем имущество, то он (продавец) возьмет всю ответственность на себя, покупателя же это не будет касаться.

Составив текст купчей, нотариус вслух читал его участникам акта, а те подтверждали свое согласие (ежели кто-то из них был глухим, то сам читал купчую и потом одобрял ее). Далее нотариус заносил текст в актовую книгу, после чего уже оттуда снова зачитывал и давал подписать обеим сторонам, а также обязательным свидетелям.

Кроме купчих, нотариусы оформляли так называемые данные крепости. Подобные документы закрепляли право собственности за теми, кто приобрел имение с публичных торгов, получил его от города в новообразованных населенных местностях и т. п. Одним из вариантов «данной» был акт, составленный на основании «давности владения».

Порой пользователь недвижимости по каким-то причинам не имел на нее крепостных документов, но никто — ни город, ни соседи, ни иные лица — не предъявлял обоснованных претензий на это имущество. Да, случалось и такое. И если факт подобного, по юридической формуле, «спокойного и бесспорного» владения подтверждался в установленном порядке на протяжении определенного законом срока «земской давности» (10 лет), то владелец был вправе хлопотать в окружном суде о «данной» по давности.

Опять-таки через нотариусов проходили раздельные акты, дарственные, завещания. К слову, законодательство Российской империи предусматривало два вида официального завещания: нотариальное и домашнее. Нотариальным называлось духовное завещание, составленное при нотариусе и как минимум трех свидетелях (не заинтересованных в наследстве); его текст записывался нотариусом в актовую книгу и признавался оригиналом, а завещатель сразу получал на руки заверенную копию.

Домашнее завещание составляли без участия нотариуса, но согласно традиционным формам и в присутствии уважаемых свидетелей, которые его подписывали. Впрочем, завещатель мог передать домашнее завещание нотариусу на хранение, тогда его достоверность также не подлежала сомнению, как и достоверность нотариального завещания. Для любого завещания необходимо было точно и однозначно определить всех наследников, иначе нотариальное засвидетельствование не могло состояться.

Документ, заключенный в нотариальной конторе и подписанный контрагентами, свидетелями и нотариусом, считался окончательным и дальнейшей корректировке не подлежал, но еще не имел законной силы. Нотариальный акт превращался в крепостной лишь после утверждения у старшего нотариуса. Должность старшего нотариуса была введена при окружном суде после судебной реформы 1864 года.

Старший нотариус Киевского окружного суда принимал посетителей в «Присутственных местах» на улице Владимирской, где содержался и нотариальный архив. В архиве хранились «крепостные книги», книги записи запрещений на куплю-продажу имущества и их снятия. Кроме ведения этих книг, старший нотариус должен был держать реестры всех выписок или копий, которые он выдавал по просьбе клиентуры, реестры крепостных дел с соответствующими указателями, книги записи полученных пошлин, а также журнал всех осуществленных им операций. «Крепостные книги» и реестры крепостных дел велись отдельно для каждого уезда и каждого города, которые входили в границы судебного округа (в Киеве даже существовали отдельные «крепостные книги» для каждого из восьми полицейских участков).

Рассматривая соглашение на недвижимость, старший нотариус обязательно обращался к местному землемеру (в некотором роде выполнявшему функции нынешнего БТИ). Ссылку на сведения, полученные от землемера, вносили в актовые выписи и в реестр крепостных дел. Кстати, поскольку тогдашние методы измерения не гарантировали абсолютно точного определения размеров участка, в документах случались расхождения между данными, полученными в разное время при измерениях одной и той же усадьбы.

Поэтому в нотариальных актах на земельные участки к численному значению площади часто добавляли оговорку: «…больше или меньше, сколько в действительности окажется». Добавим еще, что землемер был хранителем «земельного кадастра» — точных данных о том, кому в данный момент принадлежит тот или иной клочок земли на подведомственной территории. Эти сведения были доступны как официальным учреждениям, так и частным лицам.

В течение года с момента заключения нотариального акта нужно было принести его копию на утверждение. Убедившись в отсутствии запрещений, законности соглашения и в уплате надлежащих пошлин, старший нотариус вносил акт в «крепостную книгу» и реестр крепостных дел, после чего выдавал покупателю официальный документ на право владения — выписку из крепостной книги на гербовой бумаге. Несмотря на архаичные средства хранения информации в те времена, длительность всех проверок обычно не превышала двух-трех недель.
Открытость, централизованный порядок и параллельное дублирование нотариального делопроизводства практически исключали возможность проникновения в сферу недвижимости коррупционных схем, рейдерских налетов на чужую собственность, появления «левых» владельцев и т. п. Стать жертвой аферы мог разве что тот, кто пытался в корыстных целях перехитрить закон и тем самым «разоружался» перед мошенниками.

За заключение актов на недвижимость взимали государственную пошлину. Она включала три составляющих: крепостную пошлину, актовый гербовый сбор и актовую пошлину. Наиболее обременительной была крепостная пошлина, которую уплачивали при удостоверении крепостных соглашений о переходе имущества от одного владельца к другому. Она составляла 4% от оценки, указанной в акте. Если вдруг выяснялось, что оценка сознательно занижена ради «экономии» на пошлине, нарушителю грозило наказание — двойное обложение скрытой части стоимости.

Подчеркнем, что фискальная политика государства вовсе не преследовала цель «драть шкуру» с участников сделок. Так, принималось во внимание, что строительство нового дома не сразу может принести доход. Соответственно, при взимании крепостной пошлины с купли-продажи новостроек ввели льготу: для кирпичных домов ее не брали в течение 4 лет от начала кладки фундамента, для кирпичных с деревянной надстройкой — в течение 3 лет, для деревянных на кирпичном фундаменте — в течение 2,5 лет.
Госпошлина за введение во владение унаследованным имуществом достигала 6%. Ее могли взимать в рассрочку. При расчете пошлины от стоимости наследства отнимали сумму долгов, которыми оно было отягощено, и расходы на погребение.

Актовый гербовый сбор налагали на любые нотариально оформленные имущественные акты и оплачивали путем использования специальной гербовой бумаги стоимостью порядка 0,5% от суммы соглашения. Актовую пошлину в размере 3 руб. платили за каждый акт, удостоверенный старшим нотариусом; размер пошлины не зависел от количества контрагентов. Практиковались также небольшие удержания на канцелярские расходы и обязательную публикацию о соглашении в печатных изданиях.

Нотариусов же за оформление документов вознаграждали по твердой таксе из «Положения о нотариальной части» соответственно содержанию и стоимости сделки. Величина вознаграждения была вполне умеренной. Вообще законы были ориентированы на то, чтобы исправно платящим все надлежащие сборы было хорошо, а уклоняющимся от них — плохо.
Характерным примером серии нотариально утвержденных операций с недвижимостью может служить история известного киевского здания на углу улиц Владимирской и Прорезной, одного из красивейших сооружений рубежа XIX—XX веков (сейчас на реконструкции). Когда-то здесь стояло небольшое строение, принадлежавшее дворянину Андрею Тарновскому. Но в 1898 году он продал угловой участок купцу Николаю Григоровичу-Барскому, и 7 октября старший нотариус утвердил купчую.

12 января 1900 года также старшим нотариусом была утверждена дарственная запись о переходе имущества к сыну купца Павлу Григоровичу-Барскому. Вскоре здесь началось возведение дома по проекту архитектора Карла Шимана. Однако домовладелец столкнулся с тем, что вследствие «строительной горячки», именно в ту пору охватившей город, выросли цены на материалы и рабочую силу, так что уложиться в исходную смету он не смог.

Пришлось прибегнуть к займам под залог своей недвижимости. Григорович воспользовался услугами Общества взаимного кредита, потом перезаложил усадьбу у частных лиц, и старший нотариус зафиксировал «закладные крепости» — сначала с купцом Александром Сироткиным, а потом с генерал-лейтенантом Владимиром Саранчевым. Последний предоставил Григоровичу 145 тыс. руб. на два года под 12% годовых и, наверное, считал это выгодной сделкой, но горько ошибся. Павел Григорович-Барский так и не смог достроить роскошный доходный дом, и его имущество пошло с публичного торга.

На аукционе победил Александр Сироткин — он смело набавлял цену, понимая, что деньги вернутся к нему же в удовлетворение его закладной. А на покрытие закладной Саранчева выторгованной суммы уже не хватило, так что его 145 тысяч пошли прахом… 20 декабря 1901 года Сироткин получил от старшего нотариуса «данную крепость». Спустя год ему удалось закончить строительство.

При заключении имущественных соглашений было обязательным присутствие свидетелей. Им надлежало своими подписями удостоверить факт сделки, а в случае, если нотариус не был знаком с кем-то из ее участников, — засвидетельствовать его личность. Конечно, и самим свидетелям надлежало быть безупречными в общественном либо имущественном отношении и лично известными нотариусу.

Поскольку подыскание свидетелей для каждого соглашения создавало лишнюю мороку, каждый киевский нотариус имел при себе, так сказать, «штатных» свидетелей — почтенных особ, как правило, из обедневших дворян или даже отставных офицеров. Эта практика была настолько распространена, что писатель Александр Куприн даже создал обобщающий портрет «профессионального» нотариального свидетеля в одном из очерков серии «Киевские типы»: «Он медлителен в движениях, важен, простодушен, неряшлив в одежде, фабрит усы, неравнодушен к женскому полу и питает к своему нотариусу благоговейное почтение, почти суеверный ужас.

Обязанность его заключается в том, чтоб явиться в одиннадцать часов утра в контору нотариуса, прослушать с видом специалиста акт духовного завещания или закладной, и затем, степенно надев очки и громко высморкавшись, подписать внизу письма свое звание, имя, отчество и фамилию. Впрочем, он так верит в своего патрона и так мало понимает прочитанное, что охотно подпишется даже под собственным смертным приговором. За каждую подпись он получает рубль. Средний его доход равняется восьмидесяти — ста рублям в месяц. Однако деньги плохо держатся в его кармане, потому что он большею частью подвержен «слабости». Характерной его чертой является его долголетнее пребывание в конторе».

Источник: Михаил КАЛЬНИЦКИЙ, Бытовых рейдеров сажали на кол.