Илья Александров, Dr. iur., MBA (Finance)

Александров и Партнеры www.alexandrow.biz

Юридические услуги в Абхазии и M&A

Покупка недвижимости в Абхазии привлекает россиян черноморским побережьем, мягким климатом и относительно невысокими ценами. Разберём основные аспекты таких сделок — от правового статуса до пошагового алгоритма действий.

1.Правовой статус сделок с иностранцами

Правовое положение иностранных граждан в Республике Абхазия определяется Законом «О правовом положении иностранных граждан в Республике Абхазия». В соответствии со статьей 4 этого Закона, иностранные граждане пользуются правами и несут обязанности наравне с гражданами РА, за исключением случаев, предусмотренных законом. В отношении приобретения недвижимости Закон «О правовом положении иностранных граждан» не содержит прямых запретов. Однако существует ряд ограничений, вытекающих из Конституции и норм гражданского законодательства Абхазии.

Земля в Абхазии может находиться только в государственной собственности, она изъята из оборота как объект купли-продажи, не может использоваться в качестве залога, быть предметом дарения или мены. Однако право пользования земельными участками, на которых расположены нежилые объекты недвижимости, может быть приобретено иностранным гражданином. В сделках с недвижимостью основное значение имеет категория недвижимости (жилой или нежилой фонд), именно здесь проходит основной водораздел между гражданами Абхазии и иностранными гражданами – иностранцам, а также юридическим лицам с иностранным участием для покупки доступны только объекты нежилого фонда.

2.Виды недвижимости для покупки

В соответствии с Градостроительным и Строительным Кодексом Республики Абхазия (далее – «Кодекс»), на территории республики могут возводиться и приобретаться различные виды объектов.

Квартиры в многоквартирных домах. Статья 3 Кодекса определяет многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Как уже сообщили выше, иностранные граждане не могут купить такие объекты недвижимости, однако они могут их наследовать по закону.

Частные дома и коттеджи. Статья 3 Кодекса определяет индивидуальные жилые дома как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. К ним также относятся дома коттеджного типа, одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков. Аналогично, жилой фонд не подлежит продаже иностранным гражданам, они могут только наследовать такие объекты и приобретать право пользования прилегающими земельными участками.

Гостевые дома (апартаменты). Статья 3 Кодекса определяет гостевой дом как строение, предназначенное для временного проживания отдыхающих и туристов, возведенное на участках, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство или под строительство гостевого дома. Гостевой дом не может иметь более 15 номеров для проживания не более 30 человек, его высота не должна превышать 3 этажей, включая цокольный, надземные и мансардные этажи. Самый популярный формат для инвестиций извне, купля-продажа таких объектов нежилого фонда разрешена иностранным гражданам и юридическим лицам с иностранным участием. Возможно приобретение объекта нежилого фонда в аварийном состоянии (распространенная ситуация в Абхазии) с дальнейшей реконструкцией и вводом в эксплуатацию гостевого дома или иного нежилого помещения для размещения отдыхающих.

Объекты капитального строительства. Статья 3 Кодекса определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. ОКС нежилого фонда могут быть предметом купли-продажи с иностранными гражданами или юридическими лицами с иностранным участием в качестве покупателей.

3.Законодательная база

Основные нормативные акты, регулирующие сделки с недвижимостью в Абхазии:

• Гражданский Кодекс;
• Градостроительный и строительный кодекс Республики Абхазия;
• Закон «О правовом положении иностранных граждан»;
• Закон «О государственной пошлине»,
• другие нормативные акты.

Важный нюанс: совершенные сделки с недвижимостью в Абхазии и документы, подтверждающие право собственности, не признаются автоматически в РФ, между нашими государствами пока отсутствуют соответствующие соглашения и механизмы – например при решении вопросов составления завещаний или удостоверения договоров дарения российский нотариус не сможет проверить права собственника на определенный объект недвижимости, расположенный в Абхазии. Для подтверждения прав собственности может потребоваться дополнительная юридическая процедура, о которой вас проконсультирует наш опытный коллега.

4.Пошаговый алгоритм сделки

Поиск объекта и проверка документов. Основной объем проверки прав на объекты недвижимости связан с районными БТИ, где на бумажных носителях в папках-скоросшивателях сформированы дела по отдельным домовладениям, земельным участкам, с учетом их территориального расположения. Действие Закона РА «О кадастре недвижимости», уже вступившего в силу в 2025 году, в конце 2025 года было приостановлено как минимум до лета 2027 года и в данный момент пока не применяется.

Полезная информация может быть получена от государственных нотариусов, которые в обязательном порядке удостоверяют сделки с недвижимостью.

В соответствии со статьей 110 Кодекса, ведется Государственный реестр строительства, целью которого является регистрация строящихся, эксплуатирующихся и сносимых объектов, а также запретов и ограничений. Сведения из реестра являются открытыми и публикуются на официальном сайте центрального органа государственного управления, уполномоченного в области градостроительства и строительства. У продавца необходимо запросить: правоустанавливающие документы на объект, справку об отсутствии обременений, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию (для объектов, построенных после вступления в силу Кодекса – по состоянию на апрель 2026 года таких объектов все еще мало, поскольку Кодекс вступил в силу в 2025 году).

Заключение предварительного договора. Фиксация условий сделки, внесение аванса или задатка (обычно по соглашению сторон). Рекомендуем продумать альтернативу с заключением соглашения о задатке – так вы поймете, насколько серьезен продавец, ведь после получения задатка в случае отказа от сделки он должен будет вернуть вам этот задаток в двойном размере.

Подготовка основного договора купли-продажи. Договор составляется на русском и абхазском языках. На практике договоры составляются и только на русском языке, мы рекомендуем делать так.

Нотариальное удостоверение договора и оплата. Статья 7 Закона «О государственной пошлине» устанавливает размеры государственной пошлины за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества. Для детей, супруга, родителей, родных братьев и сестер размер пошлины составляет 1 процент от суммы договора, но не менее 500 рублей. Для других лиц — 2 процента от суммы договора, но не менее 1000 рублей. Расчёты рекомендуется проводить через банк в безналичной форме. Для безопасных расчётов статья 7 Закона «О государственной пошлине» предусматривает возможность принятия в депозит денежных сумм и ценных бумаг нотариусом.

Регистрация сделки. Подача документов в уполномоченный орган, получение обновлённого свидетельства о праве собственности.

Оформление долгосрочной аренды земли (если применимо). Право пользования земельным участком. Вопросы аренды земельных участков регулируются Земельным кодексом Республики Абхазия, это отдельный вопрос для публикации объемной статьи. При купле-продажи объекта нежилого фонда покупатель в силу закона приобретает право пользования земельным участком, на котором расположен данный объект, ему оформляется и выдается соответствующий государственный акт на землю.

5.Необходимые документы

От продавца:

• правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о праве собственности);

• справка об отсутствии долгов и обременений;

• разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию (для объектов, построенных после вступления в силу Градостроительного и Строительного Кодекса РА);

• согласие супруга (при наличии) или заверенная копия брачного договора. Многие абхазские нотариусы продолжают требовать предоставлять только согласие супруга, несмотря на установленный брачным договором раздельный режим имущества супругов;

• согласие банка (если объект в ипотеке).

От покупателя:

• паспорт, в ряде случаев – его нотариально заверенный перевод на русский или на абхазский язык (в отношении документов, выданных в третьих странах, где русский язык не является официальным или государственным);

• документы, подтверждающие законность пребывания в Республике Абхазия (в соответствии со статьей 2 Закона «О правовом положении иностранных граждан») – на практике не представляются временно находящимися гражданами иностранных государств, но могут быть проверены в отношении иностранного гражданина, постоянно проживающего в Абхазии (вид на жительство);
• подтверждение источника средств (для крупных сделок).

На практике часто встречаются ситуации, когда абхазские государственные нотариусы при изучении представленных пакетов документов задают дополнительные вопросы, с учетом специфики сделки, запрашивают дополнительные данные и документы. К этому нужно относиться с пониманием и резервировать дополнительное время на подготовку к совершению сделки, в ряде случаев делегировать полномочия вашим юристам, которые без конфликта интересов смогут даже в ваше отсутствие организовать регистрационные действия, получить документы и выслать их вам или передать лично при очередной поездке в солнечную Абхазию.

6.Риски в совершении сделок с недвижимостью и способы их минимизации

Двойная продажа. Способ снижения: проверка объекта через Государственный реестр строительства перед сделкой, проверка правоустанавливающих документов, опрос соседей и возможных связанных лиц, запрос в нотариальные конторы и отделы БТИ по месту нахождения объекта недвижимости.

Ошибки в документах. Способ снижения: привлечение местного юриста для проверки.

Проблемы с арендой земли. Способ снижения: чёткое прописывание условий аренды в договоре. Рекомендуем заказывать выполнение топосъемки для более точного нанесения границ участка на местность и привязки их к используемой в Абхазии системе координат.

Изменение законодательства. Способ снижения: мониторинг правовых норм до и после сделки, консультации с юристами, проверка объекта приобретения и структурирование сделки с учетом предстоящих новелл в законодательстве.

Сложности с переводом денег. Способ снижения: использование банковских переводов с фиксацией назначения платежа либо депонирование средств у нотариуса в соответствии со статьей 7 Закона «О государственной пошлине».

6.Налогообложение

Налог на имущество: устанавливается местными органами власти в соответствии с законодательством Республики Абхазия.

При продаже: налог на доход физических лиц уплачивается в соответствии с налоговым законодательством РА. На практике эффективного контроля за исчислением и уплатой налога на доход для физических лиц не существует, однако это вопрос времени, с учетом повышения администрирования собираемости налогов в Абхазии.

Аренда: доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом в установленном порядке.

Вывод и общие рекомендации:

Сделки с недвижимостью для иностранцев в Абхазии возможны, но требуют тщательной подготовки и предварительной проверки объекта покупки, а также текущего собственника.

Ключевое отличие от российских сделок — необходимость проверки объектов через неоцифрованные массивы документов в БТИ и в нотариальных конторах, а в случае приобретения прав на земельные участки или объекты на них — оформление государственного акта на пользование землей.

Грамотное юридическое сопровождение и проверка документов минимизируют риски и обеспечат законность приобретения. Наиболее безопасный вариант для россиян — приобретение гостевых домов (апартаментов) у застройщика с полным пакетом разрешительной документации.