В Республике Абхазия завершается масштабная реформа в сфере регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета. Функции, десятилетиями выполнявшиеся Бюро технической инвентаризации (БТИ), поэтапно передаются новой структуре – Государственному учреждению «Кадастровая палата». Этот переход, инициированный для создания единой, прозрачной и современной информационной системы, знаменует собой важный шаг в укреплении правовых гарантий собственников и развитии рыночных отношений в стране.

Нормативно-правовая база реформы

Деятельность Кадастровой палаты и новый порядок регулирования отношений в сфере недвижимости основаны на ряде ключевых законодательных актов, принятых в последние годы.

1. Закон Республики Абхазия «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот фундаментальный закон, принятый в 2022 году, является стержнем всей реформы. Он вводит принцип юридической достоверности, означающий, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) является единственным доказательством зарегистрированного права. Закон четко разграничивает процедуры государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета, которые теперь ведутся в единой системе, но представляют собой разные юридические действия.

2. Закон Республики Абхазия «О государственном кадастре недвижимости». Принятый одновременно с первым законом, он устанавливает принципы и порядок ведения кадастра. В нем определяется состав сведений об объектах недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь, координаты границ и т.д.), которые необходимы для последующей регистрации прав.

3. Постановление Кабинета Министров РА № 87 от 28 марта 2023 года. Этот документ утвердил Положение о Государственном учреждении «Кадастровая палата», определив его задачи, функции и структуру. Согласно Положению, на Кадастровую палату возложены:

   · Ведение Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП).

   · Осуществление государственного кадастрового учета.

   · Предоставление сведений из ЕГРП и ГКН.

   · Прием и выдача документов заявителям.

Таким образом, новая система создает «единое окно», где собственник может одновременно поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать на него право.

Проблемы и вызовы переходного периода

Переход от децентрализованной системы БТИ к централизованному реестру Кадастровой палаты сопряжен с рядом объективных сложностей, которые ощущают на себе и граждане, и профессиональные участники рынка:

1. «Двойная» регистрация и необходимость «перезагрузки» данных. Исторически учет в БТИ носил в основном технический и инвентаризационный характер. Сведения из БТИ не всегда обладали достаточной юридической силой для автоматического переноса в новый ЕГРП. Это привело к ключевому требованию переходного периода: для регистрации прав в Кадастровой палате объект недвижимости должен быть предварительно поставлен на государственный кадастровый учет по новым правилам. Фактически, владельцам старых «зеленых» свидетельств БТИ и технических паспортов приходится заново проходить процедуру подготовки технического плана и кадастрового учета. Это создает дополнительную финансовую и временную нагрузку.

2. Кадастровые работы и дефицит кадров. Постановка объекта на кадастровый учет требует подготовки технического плана кадастровым инженером. В условиях резко возросшего спроса в Абхазии ощущается нехватка квалифицированных кадастровых инженеров, прошедших аттестацию и имеющих право на выполнение таких работ. Это приводит к росту стоимости их услуг и увеличению сроков выполнения заказов.

3. Правовые коллизии и «старые» проблемы. Новая система вскрыла проблемы, накопленные за предыдущие десятилетия.

Речь идет о несоответствиях в документах, спорах о границах земельных участков, самовольных постройках, правах на которые никогда не регистрировались в установленном порядке. Кадастровая палата Абхазии, в отличие от БТИ, не может закрыть глаза на такие несоответствия. Каждое из них требует судебного или досудебного урегулирования, что затягивает процесс регистрации.

4. Технические и организационные сложности. Создание единой электронной базы данных – сложный технический процесс. На начальном этапе возможны сбои в работе, задержки в обработке заявлений и внесении сведений. И сама Кадастровая палата, будучи новой структурой, проходит период становления и адаптации к огромному массиву поступающих дел.

Комментирует управляющий партнер Александров и Партнеры, Илья Александров: «По состоянию на 09 октября 2025 года, спустя более чем неделю после начала работы Кадастровой Палаты в рамках осуществления регистрационных действий, многие предприниматели столкнулись с тем, что оказалось невозможно организовать подготовку и предоставление документов для регистрации юридических лиц. Теперь требуется сначала поставить объект недвижимости на кадастровый учет, затем получить соответствующую выписку (вместо прежней справки из районного/городского БТИ) и прикладывать ее вместе с согласием собственника к общему пакету документов. Определенная хаотичная ситуация может продлиться несколько недель, а возможно — и до конца 2025 года. Надеемся, что временные трудности не вызовут серьезных задержек с реализацией инвестиционных проектов инициаторами из России«.

Несмотря на текущие трудности, создание Кадастровой палаты и внедрение новой системы регистрации – это неизбежный и прогрессивный шаг для Абхазии. Он направлен на построение цивилизованного рынка недвижимости, защиту прав добросовестных приобретателей и повышение инвестиционной привлекательности республики. Успех реформы будет зависеть от слаженной работы государства по устранению «узких мест», разъяснительной работы с населением и скорейшего преодоления кадрового дефицита. В конечном счете, эти усилия должны привести к созданию прозрачной и надежной системы, где право собственности будет защищено максимально надежно.