INVESTITIONEN IN RUSSISCHE IMMOBILIEN 2025
WOHN- UND GEWERBEIMMOBILIEN,
LANDWIRTSCHAFT UND PRODUKTIONSSTÄTTEN
Dr. iur. Ilja Alexandrow, LL.M., MBA (Finanzen)
Managing Partner,
Alexandrow und Partner, Moskau,
Derzeit arbeitet unsere Beratungsgesellschaft an mehreren Immobilienprojekten im Raum Moskau und anderen Regionen der Russischen Föderation. Wir bieten Dienstleistungen für die größten Designbüros, Bauunternehmen, Bauträger, private und institutionelle Investoren an.
Darüber hinaus sind wir auch aktiv bei der Strukturierung und Organisation der Finanzierung bestimmter Arten von Investitionsprojekten in der Russischen Föderation und anderen Nachbarländern beteiligt: Weißrussland und Abchasien am Schwarzen Meer. Unserer Projekte umfassen verschiedene Arten von Entwicklungs- und Bauprojekten.
Dieser Artikel richtet sich an alle Interessenten, die in liquide russische Immobilien zuverlässig investieren und höhere Mieteinnahmen erzielen möchten. Dieser Aspekt, der mit der Notwendigkeit zusammenhängt, Risiken durch eine detaillierte rechtliche Analyse geplanter Transaktionen in Russland zu reduzieren, wird im Rahmen dieses Artikels berücksichtigt.
WAS IST DER GRUND FÜR IMMOBILIENINVESTITIONEN IN RUSSLAND?
Investitionen in Immobilien zählen zu den stabilsten Anlageformen. In jüngster Zeit sind in verschiedenen Wirtschaftssektoren regionale Investitionsprojekte mit mittel- und langfristiger Ausrichtung entstanden. Solche Investitionen sind durchaus gerechtfertigt und führen in manchen Fällen zum Erwerb oder Neubau von Immobilien.
Der Leitzins der russischen Zentralbank ist eines der wichtigsten Instrumente der Geldpolitik, das das Investitionsumfeld, einschließlich des Immobilienmarktes, maßgeblich beeinflusst. Dieser Zinssatz bestimmt die Kreditkosten für Geschäftsbanken und beeinflusst daher die Zinssätze für Kredite an Privatpersonen und juristische Personen. Dies ist insbesondere in Zeiten spürbar, in denen der Staat Förderprogramme wie etwa Vorzugshypotheken einführt.
In Russland beispielsweise war die Vorzugsphase für Hypothekendarlehen in den Jahren 2021 und 2022 besonders relevant, da viele Menschen die Gelegenheit nutzten, Wohnimmobilien zu günstigen Konditionen zu erwerben. Durch die niedrigen Bankzinsen konnten sich viele Bürger eine Wohnung leisten und Immobilien auch als rentable Investition betrachten. Dies führte Anfang 2024 zu einer gewissen Überhitzung auf dem Markt, wobei der Preisanstieg bei Wohnungen und Häusern unangemessen war. Investoren wiederum versuchten, die günstigen Kreditkonditionen für den Erwerb von Immobilien zum Zwecke der späteren Vermietung oder Weiterverkauf zu nutzen.
Seit der Leitzinserhöhung und der Verschärfung der Kreditpolitik stehen viele Anleger jedoch vor neuen Herausforderungen. Zur Strategie der russischen Regierung zur Stabilisierung der Wirtschaft gehört die erwähnte Erhöhung des Leitzinses, um die Inflation zu bekämpfen und den überhitzten Immobilienmarkt abzukühlen. Dies bedeutet, dass Investitionen in Immobilien für viele Menschen riskanter werden, da die Kreditkosten erheblich angestiegen sind.
Allerdings gibt es auf dem Immobilienmarkt das Phänomen, dass Käufer, die bares Geld anbieten, vorteilhafte Angebote in Form von Rabatten und Sonderkonditionen erhalten. Da immer weniger Käufer Kredite aufnehmen, sind Immobilienbesitzer an einem schnellen Verkauf interessiert, was zu flexibleren Preisen für diejenigen führt, die bar bezahlen können. Wer also über die nötigen Mittel verfügt, hat selbst bei instabilen Märkten eine echte Chance, gewinnbringend in Immobilien zu investieren. Zu erwähnen sind auch neue Wohnimmobilien im Sektor Elite und Business, die immer lukrativ bleiben, in den Großstädten wächst der Anteil dieser Kategorie ständig.
Garantien für Investoren, Due Diligence und Transaktionsstrukturierung
Das wichtigste Instrument zur Wahrung der Interessen der Investoren in der Konzeptentwicklungsphase ist das umfassende Due Diligence. Eine solche Analyse der rechtlichen und buchhalterischen Aspekte eines Bauprojekts sowie der einzelnen Vermögenswerte (einschließlich Immobilien) und der Gesellschaft des Bauherrn soll die Risiken des potenziellen Kunden identifizieren. Auch die wirksame Minimierung operationeller Risiken ist ein wichtiger Aspekt bei der Konzeptentwicklung.
Wenn die Ergebnisse von Due Diligence zufriedenstellend sind, kann der Investor mit der nächsten Phase der Projektumsetzung fortfahren – Strukturierung des Vertrags – sei es ein klassischer Immobilienkaufvertrag oder eine Anteilsinvestition oder Gründung eines Joint Venture mit einem russischen Partner zur weiteren Umsetzung des Projekts.
Für den Erwerb einer Immobilie in der Russischen Föderation ist der Abschluss eines Kaufvertrags erforderlich. Die Bedingungen eines solchen Vertrags müssen detailliert formuliert werden und können bestimmte Garantien seitens des Käufers sowie Methoden zur Sicherstellung der Erfüllung von Verpflichtungen umfassen, beispielsweise Bankgarantien, persönliche Garantien, Akkreditive, Vorauszahlungen usw.
Registrierung von Rechtsübertragungen bei Immobilientransaktionen
Eine notwendige Voraussetzung für den Schutz der Rechte eines Investors beim Immobilienkauf in Russland ist der Zeitpunkt der staatlichen Registrierung (Eintragung von Informationen über die Immobilie in das einheitliche staatliche Immobilienregister – mit Angabe von Rechtsgrundlagen für den erfolgten Erwerb, Eigentümer usw.). Als Bestätigung einer erfolgreichen Registrierung der Übertragung des Eigentumsrechts an einer Immobilie erhält die Person, die den Antrag gestellt hat, innerhalb von 3 Tagen ab dem Datum der Antragstellung einen Auszug aus dem einheitlichen Immobilienregister.
Beim Bau neuer Immobilien muss den vorhandenen Unterlagen zum Grundstück im Zusammenhang mit dem Baugenehmigungsverfahren besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Dazu gehören die Geschichte von Privatisierung und Veräußerungen eines Grundstücks in der Vergangenheit, Entwurfsdokumentation, der städtebauliche Plan des Grundstücks, Baugenehmigungsunterlagen, Daten der geologischen Untersuchung sowie Genehmigungen der zuständigen regionalen Behörden bzgl. Beteiligung des Bauherrn an der Entwicklung der lokalen Infrastruktur (Straßen, Strom-, Wasser- und Gasversorgung, Errichtung von Sozialobjekten wie Schulen und Polikliniken usw.).
Risiken in der langfristigen Immobilienverwaltung minimieren
Dabei sind verschiedene Arten von Risiken zu berücksichtigen:
(1) Währungsrisiken: Einnahmen aus der Vermietung von Büro- und Einzelhandelsflächen sowie von Wohnungen in russischen Städten werden üblicherweise in russischen Rubeln erzielt. Die Position der russischen Währung ist in den letzten zehn Jahren durch vier gravierende Abwertungen des Rubels zu kennzeichnen: 2014, 2016, März 2022 und Sommer 2023. Es gab auch eine wesentliche Aufwertung von Rubel in der 2. Jahreshälfte 2022, nachdem der russische Präsident angeordnet hat, Öl und Gas an sog. „unfreundliche Staaten“ nur gegen RUB zu verkaufen. Im August 2013 kostete der Dollar 33,1 Rubel, Anfang März 2022 ca. 115 Rubel, im Juni 2022 ca. 50 Rubel, dann zum März 2025 hat sich der Kurs auf 85 Rubel etabliert.
Für Transaktionen mit Ausländern aus der EU und den USA (sog. unfreundliche Staaten seit 2022) gelten im Moment noch gewisse Einschränkungen. Wir alle hoffen, dass die Lage innerhalb 2025 normalisiert und diese Hürden beiderseitig doch abgeschafft werden. Es müssen auf jeden Fall derzeit bestimmte Bedingungen und Währungsrisiken berücksichtigt werden. Alle Devisentransaktionen einer russischen Organisation, die an solchen Transaktionen teilnimmt, müssen über Konten bei autorisierten russischen Banken oder über ausländische Banken und Finanzinstitute erfolgen, was zusätzliche Risiken im Zusammenhang mit Wechselkursschwankungen und möglichen Beschränkungen bei internationalen Überweisungen mit sich bringen kann. In den letzten Jahren sind unter russischen Geschäftsleuten Konten in den UAE, die in lokaler Währung AED nominiert sind, populär geworden. Unter strikter Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind auch elektronische Geldtransfers, Cryprto- (stablecoins wie USDT usw.) und teilweise Barzahlungen in ausländischer oder russischer Währung zulässig.
(2) Professionalität und Verantwortung bei der Immobilienverwaltung: Es ist notwendig, erfahrene und qualifizierte Fachkräfte vor Ort zu kennen, die in der Lage sind, eine wirksame Kontrolle und Verwaltung durchzuführen. Für eine Haftpflichtversicherung über internationale Versicherungsgesellschaften bieten sich Beratungsunternehmen an. Ihre Berater sprechen die Sprache ausländischer Kunden. Dies ermöglicht auch uns den Abschluss langfristiger Verträge mit Projekten im Bereich Investitions- und Projektmanagement;
(3) Zusammenarbeit mit russischen Partnern: Es ist notwendig, einen Überblick über die Auftragnehmer und Planungsunternehmen bereitzustellen, die für das gemeinsame Projekt vorgeschlagen werden. Die Ergebnisse dieser Überprüfung werden in der Vereinbarung schriftlich festgehalten. Wir sind der Ansicht, dass es zwischen langjährigen Partnern nicht zu Streitigkeiten kommen sollte, jeder Investor jedoch Schiedsklauseln in Verträgen zulassen sollte, die angemessen formuliert werden, um die Rechte im Streitfall wirksam zu schützen.
(4) Steuerplanung: Es gibt tatsächlich mehrere Steuersysteme, die ein Investor effektiver nutzen kann. Werden die erforderlichen Maßnahmen rechtzeitig und sachgerecht durchgeführt, verringert sich die Steuerbelastung des Anlegers deutlich. Zum Beispiel ein vereinfachtes Steuersystem, ein einmaliges Steuersystem von 1 (ein) bis 6 (sechs) % auf die Einnahmen eines Einzelunternehmers, einer GmbH oder AG – was auch Befreiung von der Grundsteuer-, ggf. Mehrwertsteuer- und Gewinnsteuerpflicht bedeutet, sofern das Jahreseinkommen 450 M Rubel nicht übersteigt (alle Einnahmen über 60 M Rubel werden seit Januar 2025 jedoch mit einer MwSt. iHv 5 % zusätzliche besteuert). Natürlich gibt es auch andere Möglichkeiten zur legalen Senkung der Steuerlast für die Investoren.
Es müssen einige Beispiele für Immobilieninvestitionen in regionale Projekte in Russland genannt werden:
Agrotourismus
In europäischen Ländern wie Deutschland, Österreich und der Schweiz ist der Agrotourismus ein wichtiger Wirtschaftsfaktor in landwirtschaftlich geprägten Regionen, diese Branche ist traditionell in den Agrarsektor integriert.
In jüngster Zeit sind in Russland und Weißrussland ähnliche Angebote mit landwirtschaftlichem Ambiente erschienen. Diese Art der Freizeitverbringung auf dem Land trifft auf eine hohe Nachfrage von Touristen aus Großstädten und aus dem Ausland.
Die allgemeine Lage im instabilen Nahen Osten (in traditionellen Tourismusländern wie Ägypten, Syrien und der Türkei) schafft eine Situation, in der die Entwicklung des Agro- und Ökotourismus in Russland und Weißrussland eine interessante Alternative darstellt.
Mithilfe kontextbezogener Werbung auf Websites und anderen modernen Mitteln kann beurteilt werden, wie rentabel Investitionen in den Agrotourismus in Russland und Weißrussland sind.
Büro- und Einzelhandelsimmobilien
Infolge der COVID-19-Pandemie, die die Arbeitsweise und Geschäftsprozesse verändert hat, kam es auf dem Büroimmobilienmarkt zu erheblichen Veränderungen. In den letzten Jahren ist das Interesse an flexiblen Büroräumen und Coworking-Konzepten gestiegen. Die Erhöhung des Leitzinses durch die russische Zentralbank hat sich auch auf die Kreditkosten ausgewirkt, was wiederum zu strengeren Bedingungen für Neuinvestitionen führt. In einem unsicheren und volatilen Wirtschaftsumfeld beginnen Unternehmen, ihren Bedarf an Büroflächen zu überdenken, was für Investoren sowohl Herausforderungen als auch Chancen mit sich bringt.
Auch Einzelhandelsimmobilien befinden sich im Wandel. Mit dem Wachstum des Online-Einzelhandels sind auch stationäre Einzelhändler gezwungen, sich anzupassen, indem sie einzigartige Kundenerlebnisse schaffen. Dies eröffnet Möglichkeiten für Investitionen in Formate wie multifunktionale Einkaufszentren mit Restaurants- und Unterhaltungselementen sowie Zentren, die Einkaufserlebnisse mit Schwerpunkt auf lokale Produkte bieten. Aber vor allem sog. „trockene Lagerhallen“, kleinere Standorte für die Ausgabe von Bestellungen und mittelgroße Flächen für Lebensmittelhandel sind gefragt.
Interessant und empfehlenswert sind Investitionen in Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Städten wie Moskau, Jekaterinburg, Kazan, Nishnij Nowgorod, Rostow am Don, Samara, Tscheljabinsk und St. Petersburg – also in Städten mit dem größten Wachstumspotenzial der Immobilienpreise in bestimmten Sektoren. Die zweite Einnahmequelle ist die Vermietung bzw. gemeinsames Development erworbener Grundstücke. Die Einnahmen aus solchen Mieten können zwischen 10 % und 20 % pro Jahr betragen, ein Joint Venture kann ähnliche Einnahmen sichern.
Attraktiv sind Investitionen in Lagerhallen, sind die gesamte Region Moskau um die Hauptstadt, aber auch Städte wie Tula, Twer, Rjasan, Wladimir und Jaroslawl, die der Hauptstadt am nächsten liegen und mit einer Bevölkerung von 300.000 bis 700.000 Menschen über die notwendige wirtschaftliche Stärke verfügen.
Projekte im Agrarsektor
Russland nimmt die größte Landfläche der Welt ein. In den meisten Regionen hat sich in den letzten 25 Jahren eine hochmoderne Landwirtschaft entwickeln können. Insbesondere im Südwesten Russlands, wo es weite Flächen fruchtbarer Schwarzböden gibt, sowie in der Wolgaregion, im Südural und in Südsibirien kann man Projekte in diesem Sektor umsetzen.
Unsere Projekte im Agrarsektor können eine Profitabilität von bis zu 40 % pro Jahr bieten. Hierzu zählen die Produktion von Getreide und Saatgut, die Produktion von Fleisch und Milch sowie die Produktion von Gemüse, Obst und Fisch. Profitabler sind Projekte im Zusammenhang mit modernen Technologien zur Langzeitlagerung von Produkten wie Obst, Gemüse, Fisch und Fleisch.
Wohnungsbau. Herstellung von Baustoffen.
Gemäß Artikel 7 des Föderalen Gesetzes vom 30.12.2012 Nr. 283-FZ sollte die Gesamtwohnfläche für jeden einzelnen russischen Bürger etwa 33 m2 betragen. Derzeit sind es – unterschiedlich von Region zu Region – ca. 28 m2 (vgl. in Deutschland: über 70 m2). Für den Neubau kommen derzeit mehrere Schlüsseltechnologien zum Einsatz, darunter der mehrstöckige Bau, moderner Modulbau sowie Bau von privaten Holzhäusern, was die Bauzeit verkürzt und somit die Rentabilität des Bauträgers steigern lässt.
Unsere Beratungsgesellschaft nimmt derzeit an Projekten zur Entwicklung von Immobilien in den Vororten dicht besiedelter Städte teil.
Zudem ist die Stagnation des Immobilienmarktes bei den Baustoffherstellern noch nicht angekommen. Die Nachfrage nach Baustoffen wird durch langfristige Verträge und laufende Projekte gestützt. Doch im Jahr 2025 erwarten die Unternehmen eine vorübergehende Krise, die sie für die Modernisierung und Ausbau ihrer Betriebe nutzen können. Darüber hinaus sind eine echte Wachstumsphase und eine langfristig profitable Tätigkeit einzelner Gesellschaften in diesem Sektor zu verzeichnen. Daher sind Investitionen in die Baustoffproduktion in Russland ganz sinnvoll.
Lebensmittelproduktion
Die Profitabilität eines regionalen Projekts aus der Nahrungsmittelproduktion liegt zwischen 25 % und 40 %. Unserer Meinung nach sind solche Projekte interessanter, da es sich bei Lebensmitteln immer um schnell konsumierbare Güter handelt. In den 2020er Jahren bleibt die Nachfrage nach Lebensmitteln hoch, doch die Hersteller müssen sich an veränderte Bedingungen anpassen und steigende Preise, logistische Schwierigkeiten und ein verändertes Verbraucherverhalten berücksichtigen. Russland wird zudem zum führenden Weltexporteur von Lebensmitteln verschiedenster Art – in erster Linie in asiatische Staaten (China, Indien, Iran, Pakistan, Bangladesch, Vereinigte Arabische Emiraten, Saudi-Arabien usw.).
Auf dem Markt gibt es 2025 genügend Projekte für Investoren, die in den Bau und Umbau von Produktionsanlagen sowie Erwerb laufender Unternehmen investieren wollen, um stabile Gewinne aus solchen Projekten zu erzielen.
Risiken in der langfristigen Immobilienverwaltung minimieren
Dabei sind verschiedene Arten von Risiken zu berücksichtigen:
Zusammenfassung
Der russische Immobilienmarkt ist einer der interessantesten Immobilienmärkte der Welt, mit hervorragenden Wachstumsaussichten über mehrere Jahre.
Detaillierte Informationen sind auf Anfrage beim Autor erhältlich.
Dr. iur. Ilja Alexandrow, MBA (Finance)
+7 906 035 74 78 (WhatsApp, Telegram),