Илья Александров
Управляющий партнер
(статья 2004 года)

1. Исторические объекты должны обрести хозяина

Общеизвестно жалкое состояние многих памятников архитектуры на территории России, которые находятся пока вне поля зрения российских и иностранных туристов. Большинство из них находится в собственности государства, денежных средств на реконструкцию и поддержание в нормальном состоянии не выделяется, здания зачастую используются нерационально с экономической точки зрения.

Изменить ситуацию может либерализация порядка приватизации и приобретения таких зданий в собственность частными инвесторами. Хозяйская рука никогда еще не вредила собственности, и, очевидно, это стало веским аргументом для оперативных действий российского руководства на федеральном уровне в данной сфере. Следует помнить, что из-за чиновничьей неповоротливости и отсутствия грамотного лоббирования идеи приватизации и реконструкции памятников архитектуры было упущено почти 15 лет с момента внедрения рыночных отношений в нашем обществе. Наверстать упущенное время можно сейчас – упростив механизм перехода собственности на охраняемые законом объекты исторического и культурного наследия от государства к частнику.

Среди исторических зданий есть и те, которые в прошлом использовались в качестве постоялых дворов, были доходными домами. Технически их легко отремонтировать и изменить планировку для использования в качестве гостиничных комплексов разного уровня. Однако важно изначально представлять себе алгоритм действий будущего собственника с правовой точки зрения – чтобы исключить нежелательные последствия несоблюдения положений российского законодательства.

2. Сделки с архитектурными памятниками: приватизация и купля-продажа

Необходимо сразу отметить, что приобретение в собственность памятников архитектуры в принципе возможно и в настоящее время. До настоящего времени запрещена приватизация особо ценных объектов историко-культурного наследия, перечень которых утверждает Правительство РФ[1]. Проблема состоит и в том, что действующее законодательство обременяет собственника необходимостью исполнения множества формальностей, которые, во-первых, затягивают процесс реставрации фасадов и внутреннего интерьера зданий, а во-вторых, зачастую отпугивают инвесторов, которые предпочитают строить новые здания «с нуля» на приобретенных непроблемных земельных участках.

В то же время очевидна ценность памятников архитектуры для использования их в коммерческих целях: например, номера гостиницы, располагающейся в памятнике архитектуры, будут посещаться чаще, чем сравнимые по уровню комфорта в современной гостинице, построенной в незнаковом месте.

3. Вся Россия

Действующий Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 устанавливает порядок и основания пользования, владения и распоряжения объектов культурного наследия, однако содержат уже упомянутый запрет на частную собственность в отношении особо ценных объектов. Именно в данной части законодательство может в ближайшее время быть изменено: готовящаяся в настоящее время новелла позволит приобретать в собственность такие объекты. Существенное дополнение к существующему регулированию будет содержать и новый Градостроительный Кодекс, проект которого в настоящее время доступен на сайте www.garant.ru.

4. Москва

Определенные рекомендации будущим собственникам дает, например, Закон Москвы «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» в ред. Закона г. Москвы от 14.11.2001 N 61. В соответствии с ним продажа, дарение или иное отчуждение недвижимых памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным уведомлением государственного органа охраны и использования памятников истории и культуры. Это означает, что для заключения сделки, действительной гражданско-правовой точки зрения, необходимо соблюсти установленный уведомительный порядок.

На практике приватизация и реализация памятников архитектуры в столице осуществляется достаточно высокими темпами, которые отражают развитие рынка недвижимости в Москве в целом.

5. Санкт-Петербург

По состоянию на май 2004 г. на территории Петербурга было приватизировано только 20 региональных архитектурных памятников. В тоже время в городе находятся 3500 федеральных и 2500 вновь выявленных памятников истории и культуры. Всего же в Петербурге более 7500 архитектурных памятников. Таким образом, во второй российской столице находится каждый десятый российский архитектурный памятник, и их число в 2 раза превышает количество памятников в Москве.

Сейчас, когда идет подготовка нового законопроекта, экспертами высказывается мнение о том, что памятники в Санкт-Петербурге не будут передаваться в собственность, пока они не будут восстановлены. Такая позиция имеет несколько недостатков в правовой защищенности инвестора: вкладывая деньги в реставрацию объекта недвижимости, он не имеет возможности распоряжаться данным имуществом (т.е. до момента завершения всех работ по восстановлению или реконструкции здания ли сооружения будет невозможно зарегистрировать на него право собственности инвестора). Применительно к объектам гостиничного сервиса это означает, что вложения денег начнут приносить отдачу лишь через несколько лет после получения права на реконструкцию, а об окупаемости открытой гостиницы можно будет говорить лишь спустя десятилетие. Ведь отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на здание не позволит сдавать его в эксплуатацию по частям. Этот тезис подтверждается опытом прошлых лет, когда потенциальным инвесторам предлагался список из региональных и федеральных памятников для возможной аренды и инвестирования средств в реставрацию, однако он не пользовался популярностью, поскольку вкладывать деньги, не имея права собственника, никто не хотел

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) администрации Петербурга в ближайшее время планирует выставить на продажу 26 памятников архитектуры города.

6. Золотое кольцо России

Законодательство в субъектах европейской части Российской Федерации, города в которых входят в Золотое кольцо, недостаточно освещает вопрос об обязательном уведомлении местных органов власти о производимом отчуждении памятников исторического и культурного наследия. Таким образом, согласно разделению сферы ведения между Российской Федерацией и ее субъектами, регулирование в данной сфере осуществляется федеральным законодательством.

Считаем, что именно богатейшая история древних русских городов и имеющиеся в таких местах памятники, которые могут быть использованы в коммерческих целях, способны привлечь серьезные финансовые средства для дальнейшего развития центров туризма на высоком мировом уровне. Именно благодаря использованию таких исторических объектов российский инвестор может сформировать положительный национальный имидж, которого до сих пор так не хватает отечественной туристической отрасли. В то же время инвестиции в объекты истории и культуры рано или поздно начнут приносить дивиденды непрямого порядка: такие действия уже сейчас считаются признаком стабильной и организованной работы компаний, прибавляют веса ее историческому развитию.

Не стоит забывать налоговую составляющую вопроса инвестирования в памятники истории и культуры в российских регионах: уменьшив нагрузку на инвесторов, можно в самые краткие сроки добиться существенного улучшения состояния многих пришедших в настоящее время в упадок объектов.

7. Краснодарский край

Все более возрастающее строительство объектов курортного назначения в Краснодарском крае не отводит значимого значения немногочисленным историческим зданиям в развития гостиничной отрасли. Однако можно говорить о том, что отсутствие специального закона, аналогичного московскому, в Краснодарском крае позволяет более свободно совершать сделки с объектами недвижимости, которые являются памятниками истории и культуры. Здесь, как и в вышеописанных регионах, действует федеральное законодательство. Следует, однако, помнить, что целый ряд городов данного региона имеет статус курортов и оборот недвижимости в них происходит со значительными особенности по сравнению с другими местностями.

8. Статус земельных участков под памятниками архитектуры

Действующий во многих странах мира принцип, гласящий что недвижимость неотделима от земельного участка, на котором она расположена (нахождение и здания, и земельного участка только у одного и того же собственника или собственников), до сих не нашел реализации в России — даже после принятия в 2001 г. нового Земельного Кодекса. Многие приватизированные здания в России расположены на земельных участках, находящихся в собственности государства или муниципальной собственности, а собственник здания является арендатором земельного участка, на котором оно расположено.

Реалии сегодняшнего дня таковы, что приватизированные в начале 90-х годов здания и сооружения расположены на земельных участках, в основном неприватизированных. Поэтому если со зданиями и сооружениями существует большое количество вопросов, связанных с законностью заключенных по их отчуждению сделок, то с земельными участками все в настоящее время более-менее благополучно и прогнозируемо. Нет необходимости производить проверку законности сделок по отчуждению в пределах срока исковой давности согласно положениям Гражданского Кодекса РФ, дабы минимизировать существующие для будущего собственника риски.

9. Развитие гостиничных сетей в памятниках архитектуры

Для гостиничного инвестора самой важной особенностью современного рынка недвижимости, в частности, рынка зданий, которые представляют историческую и культурную ценность, является чрезвычайно частое нарушение порядка совершения сделок, прохождение согласований на осуществление разного рода строительных работ и т.д. Зачастую подобные нарушения способны стать настоящей юридической миной замедленного действия, взрыв которой рано или поздно может нанести непоправимый ущерб инвестору и его бизнесу.

Одним из частых оснований для отмены сделок по отчуждению в пользу частных инвесторов памятников архитектуры – грубые нарушения при производстве реставрационных работ. К сожалению, такое явление сейчас имеет место почти повсеместно, не только в столице, но и в регионах. Например, в Иркутске производимые в здании работы не были согласованы с Центром по сохранению историко-культурного наследия, в итоге строители нанесли памятнику архитектуры серьезный урон. В областной прокуратуре его оценивают в 300 тысяч рублей. Под сомнение может быть поставлено отчуждение памятников архитектуры и в тех случаях, когда приватизация прошла без оценки их реальной стоимости.

10. Резюме

Гостиничный бизнес в России в настоящее время стоит перед закрытой дверью, за которой, как в заброшенной сокровищнице, собрались запылившиеся и, местами, потерявшие свои достоинства ценности. В рассматриваемом случае это – памятники истории и культуры. С одной стороны можно дать им спокойно исчезнуть в течение следующих десятилетий, покрыв российскую землю новостроем в ультрасовременном стиле – с юридической точки зрения проблем с возведением новых зданий куда меньше, чем в настоящее время с памятниками архитектуры. Однако цель принятия Федерального Закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» состоит не в том, чтобы запретить и оградить доступ частных инвестиций в сектор российского исторического наследия, а в том, чтобы позволить возродить его и донести до потомков, в том числе и с помощью коммерциализации таких зданий и сооружений – используя их в качестве гостиниц, мотелей и прочих туристических объектов.

Считаем, что с принятием нового законопроекта многие российские гостиничные сети получат возможность развить свое собственное индивидуальное лицо на рынке сервисных услуг. Задача минимизации юридических рисков при этом должна всегда ставиться перед профессионалами, которые будут участвовать в процессе разработки схем инвестирования и подготовки необходимой документации. Чем быстрее в сфере сделок с недвижимостью воцарится порядок, будет создано надежное правовое поле для деятельности серьезных инвесторов, тем быстрее российские гостиницы, расположенные в памятниках архитектуры, откроют свои двери для постояльцев.

С юридической точки зрения было бы целесообразно дальше осуществлять налоговое стимулирование инвестирования в реконструкцию исторических зданий и сооружений, не ограничиваясь имеющимся регулированием в Налоговом Кодексе РФ и законодательстве субъектов Российской Федерации.