Закрытые ПИФы недвижимости как способ финансирования крупных проектов

Илья Александров
Управляющий партнер,
Александров и Партнеры

Перспективы коллективного инвестирования зависят в целом от макроэкономической ситуации в стране. В то же время успешность инвестьиционной деятельности во многом зависит от условий и методов ее осуществления.

Правовое регулирование ПИФов в России

Паевые инвестиционные фонды впервые появились на российском рынке в ноябре 1996 г. Первым документом, регулирующим деятельность ПИФов, стал указ Президента РФ № 765 от 26 июля 1995 г. «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации». Положения указа были развиты и детализированы постановлениями ФКЦБ России (их на сегодняшний день существует более 30). Кроме того, в 1998 г. вышел Указ Президента РФ (№ 193 от 23 февраля 1998 г.), регламентирующий деятельность инвестиционных фондов в России.

Первые фонды работали только с государственными ценными бумагами, позднее появились фонды под управлением управляющих компаний, которые осуществляли инвестирование средств пайщиков не только в государственные ценные бумаги, но и в акции российских приватизированных предприятий.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией. Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя пай и внеся денежные средства.

Интересы фонда представляет управляющая компания, обладающая лицензией Федеральной службы по Финансовым Рынкам на управление активами паевых инвестиционных фондов. Данный орган осуществляет правовое регулирование, регистрацию, текущий законодательный надзор и контроль деятельности ПИФов.

Передача пайщикам имущества фонда в доверительное управление управляющей компании определяется на условиях Правил Фонда, являющихся в свою очередь основным документом фонда.

Важным является тот факт, что имущество ПИФа не может быть выделено в натуральной форме, в том числе и при ликвидации фонда – пайщик получает только денежные средства.

ЗПИФ недвижимости

Инвестирование в недвижимость является привлекательной сферой деятельности для инвесторов, в первую очередь в силу того, что осуществление такой деятельности позволяет получать высокий доход с достаточно низкими сопутствующими рисками. Однако доступ на этот рынок является достаточно сложным. Ограничениями является высокая капиталоемкость инвестиций, специфика деятельности на этом рынке, а также длительный срок инвестиций.

ЗПИФ недвижимости как институт коллективных инвестиций не только решает все эти вопросы, но также за счет налоговых преференций, а именно отложенного налогообложения, позволяет повысить эффективность вложений на рынке недвижимости. Спектр возможных операций ЗПИФа на рынке недвижимости достаточно широк.

Так, активы ЗПИФа, относящегося к категории фонда недвижимости, могут быть инвестированы как в недвижимость, права на недвижимое имущество, так и в строительство. Фактически ЗПИФу доступны практически любые сделки на рынке недвижимости, как операции на вторичном рынке (купля-продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты.

В состав активов может входить даже проектно-сметная документация, что позволяет участвовать в конкурсах на застройку земельных участков с привлечением профессиональной организации, выполняющей функции Заказчика.

Основываясь на том, что ЗПИФ является, прежде всего, финансовым институтом, более целесообразным представляется обладание юридическим лицом правами на застройку, а осуществление финансирования за счет средств ПИФа.

Потенциальные участники ЗПИФа недвижимости

В качестве механизма объединения интересов владельцев прав на застройку и владельцев капитала, для создания альянсов при реализации крупных проектов, а также для осуществления налоговой оптимизации, ЗПИФ недвижимости может быть интересен не только инвесторам, имеющим капитал с достаточно длинным горизонтом инвестирования, но и компаниям, работающим на рынке недвижимости (строительным и девелоперским компаниям, риэлторам).

Таким образом, потенциальными лицами, заинтересованными в участии в деятельности ЗПИФ являются:

  • государственные или муниципальные структуры – в целях аккумулирования бюджетных средств и ресурсов с рынка для финансирования крупных проектов.
  • девелоперские компании, заинтересованные в увеличении объемов инвестиций и повышении эффективности вложений за счет налоговой оптимизации,
  • строительные компании с целью привлечения капитала и увеличения объемов строительства,
  • коммерческие банки, заинтересованные в расширении технологий финансирования строительства недвижимости и получении более высоких доходов от инвестиций,
  • страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и инвестиционные фонды, имеющие «длинные деньги» - в интересах диверсификации и повышения доходности инвестиций,
  • крупные или средние компании - в интересах реструктуризации, выделения недвижимости в отдельный бизнес, реализации инвестиционных проектов или строительства «для себя»,
  • физические лица - в интересах получения доходов от инвестиций или собственно недвижимости,
  • иностранные инвесторы, желающие инвестировать средства в российскую недвижимость.

Функции Управляющей компании при создании и управлении ЗПИФом

ЗПИФ является инструментом проектного финансирования, в связи с чем поиск непосредственных инвесторов, адресная индивидуальная работа с определенными категориями бизнеса, непосредственно зависящая от идеологии фонда является важной составляющей его успешной деятельности.

В имущество фонда могут быть переданы ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, объекты недвижимости или права на недвижимость. Все это определяет специфику вопросов, которые могут возникнуть в связи с необходимостью проведения предварительной оценки неликвидных активов, с изменяющейся котировкой ликвидных акций, длительными сроками перерегистрации прав на недвижимое имущество и т.д.

ЗПИФ недвижимости является разновидностью ПИФов, и обладает всеми его юридическими свойствами. Одним из отличий ЗПИФ является то, что ЗПИФ недвижимости формируется достаточно короткое время. Сразу же при организации фонда определяется длительность его существования. При этом, большая часть закрытых ПИФов, созданных в России, носят проектный характер, т.е. создаются под конкретный проект и/или закрытым пулом инвесторов.

В отличие от интервальных фондов, где паи можно купить и продать в определенные несколько дней, у закрытого ПИФА недвижимости такого времени нет – как правило, пайщики должны быть в деле до закрытия фонда и полной реализации проекта, (будь то строительство или купля-продажа объекта недвижимости).

Анализ ситуации на рынке коллективных инвестиций

Рынок коллективных инвестиций до недавнего времени привлекал новых игроков: создавались управляющие компании, росло количество пайщиков инвестиционных фондов. Так, по оценкам управляющих Альфа-Капитал, к 2011 году активы ПИФов на территории Российской Федерации могли бы составить около 1,2 трлн. рублей. Однако финансовый кризис осени 2008 года внес свои коррективы в такие прогнозы, и теперь все будет зависеть от того, как быстро правительствам отдельных государств удастся вернуть доверие инвесторов.
Рост рынку коллективных инвестиций обеспечили ЗПИФы. Стоимость их чистых активов, которых за второй квартал увеличилась на 8%, - до отметки в 685 млрд. рублей.

Резкое сокращение формирующихся ЗПИФов в течение второго квартала 2008 года эксперты связывали с временным отсутствием типовых правил, в связи с чем управляющие компании не имели возможности создавать ЗПИФы для квалифицированных инвесторов. Однако в 3-м квартале 2008 года в связи с событиями в рамках финансового кризиса ожидаемого подъема не произошло.

По состоянию на 2 квартал 2008 года на ЗПИФы недвижимости приходилось около 16,5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 – более двух, 69 на рынке более года.

Отметим, что около 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, и других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.

Открытый же сегмент рынка коллективных инвестиций пережил второй квартал с потерями. В период с апреля по июнь 2008 года активы розничных ПИФов сократились на 4%, а с начала года – на 12%, до 158 млрд. рублей. Причинами сокращения эксперты называют негативную динамику фондового рынка, которая, по их мнению, и привела к снижению стоимости активов, а также выход пайщиков из фондов.

Уход пайщиков ощутили открытые фонды практически всех типов. Самые серьезные потери понесли фонды смешанных инвестиций и фонды акций. За первое полугодие 2008 года они уменьшились соответственно, на 5,1 и 4,8 млрд. рублей. Индексные фонды акций потеряли 900 млн. рублей. Только два типа открытых фондов смогли показать в полугодии положительные результаты по привлечению средств.

Несмотря на все проблемы отрасли доверительного управления активами, двадцатка крупнейших управляющих-участников мониторинга «Эксперта РА» совокупно смогла продемонстрировать положительную динамику активов в первом полугодии 2008 года. Наибольший прирост наблюдался у УК «Тройка Диалог» . За первое полугодие ее активы выросли более чем вдвое и на 30.06.2008 составили 247 млрд. рублей. Значительное увеличение средств под управлением продемонстрировали УК «ТРИНФИКО» и УК «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент» , активы которых выросли на 79% (до 27,6 млрд. рублей) и 73% (до 34 млрд. рублей) соответственно. УК «Кит Фортис Инвестмент Менеджмент» увеличила активы под управлением на 42% (с 37 до 63 млрд. рублей). Активы УК «Росбанк» по итогам полугодия выросли на 36% (до 49,7 млрд. рублей).

Долгосрочные прогнозы относительно перспектив российского рынка коллективных инвестиций разнятся. Однако взрывного роста индустрии ПИФов и активного притока мелких инвесторов ожидают многие специалисты – насколько этот прогноз сбудется, будет зависеть от преодоления последствий финансового кризиса и быстроты возвращения инвесторов на рынок.

По оценке «Эксперта РА» объем рынка доверительного управления на конец первого полугодия 2008 года составил 1,8 трлн. рублей, сократившись по сравнению с первым кварталом на 5% (100 млрд. рублей) до уровня начала года.

К концу 2 квартала 2008 года сегмент коллективных инвестиций рынка доверительного управления активами вырос на 6%, в результате чего СЧА ПИФов превысила 842 млрд. рублей.

Формирования ЗПИФ недвижимости при его создании

Стартовые инвесторы

Все больше проектов в реальном секторе экономики оформляется с помощью паевых инвестиционных фондов.

Первый этап в организации ЗПИФ недвижимости практически всегда является «частным», и предполагает работу в рамках ограниченного круга инвесторов, ориентированных на длительном участии в инвестиционном проекте и предполагающие участие в управлении либо контроле над ним.

Среди подобных инвесторов необходимо отметить:

  • Организатор проекта, т.е. лицо, инициирующее создание ЗПИФа, первоначальные обладатели тех активов, которые являются основой для реализации проектов (недвижимость или площади под застройку для организации строительного ЗПИФа).
  • Стартовый внешний инвестор . Обеспечивает финансирование проекта, реализуемого на основе активов, внесенных в фонд организатором. Наиболее часто привлеченными инвесторами такого рода становятся крупные финансовые институты (банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, крупные инвестиционно-финансовые корпорации и иные инвесторы институционального характера).

Формы участия инвесторов в ЗПИФе недвижимости

Для стратегических инвесторов важнейшим аспектом является установление наиболее оптимального соотношения между уровнями инвестиционного участия и управленческого контроля, поскольку существует потенциальный риск конфликта интересов, заложенный в двойственном интересе организатора проекта, а также инвестиционный риск неверной оценки ценового потенциала участия инвесторов.

Использование ЗПИФ предлагает решение данных вопросов. С одной стороны, 100%-ный инвестор бизнеса, организованного через ПИФ, может как являться, так и не являться управленцем, принимающим бизнес-решения, что обеспечивается структурированием инвестиционного и управленческого участия стартовых инвесторов; с другой - характер инвестиционных паев предполагает увеличение дохода пайщика в виде стоимости его пая пропорционально доходности фонда, (пропорционально увеличению его общей стоимости), а для ограничения доходности инвесторов могут быть использованы специальные правовые инструменты.

Формирование ЗПИФа недвижимости — оплата и выдача инвестиционных паев

Формирование ЗПИФ во многом схоже с формированием уставного капитала юридического лица. Фактически происходит покупка ценных бумаг, вносится оплата, на сумму оплаты выдаются инвестиционные паи, удостоверяющие участие в проекте.

Инвестиционный пай удостоверяет права:

  • на долю в праве общей собственности на имущество ЗПИФа (участие в имущественном пуле, составляющем ЗПИФ);
  • требования от управляющего надлежащего доверительного управления;
  • на погашение пая и получение соответствующей денежной компенсации.

Выдаче паев сопутствует внесение записи в лицевой счет приобретателя о количестве выданных ему паев, являющихся бездокументарными ценными бумагами.

Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» в качестве общего правила установлена необходимость формирования ПИФов, путем оплаты паев денежными средствами. Однако специально ЗПИФ может быть сформирован имуществом , входящим в состав его активов, в зависимости от его категории. Данное положение особенно важно для организатора проекта, который может напрямую внести в ЗПИФ имущество, необходимое для его дальнейшей функционирования.

Этапы первоначального формирования ЗПИФа

Организатор проекта через собственную управляющую компанию, обладающую лицензией на управление инвестиционными фондами, обеспечивает осуществление необходимых действий по созданию закрытого паевого инвестиционного фонда.

Действия участников можно разделить на следующие этапы:

I этап — предварительный:

  • анализ возможности и параметров предстоящего создания ЗПИФа;
  • определение круга будущих инвесторов;
  • проведение переговоров с будущими внешними инвесторами фонда;
  • определение параметров будущего фонда, его инвестиционной декларации, структуры инвестиционного и управленческого участия.

II этап — подготовительный:

  • принятие управляющей компанией решения о создании фонда;
  • формирование пакета обязательных и дополнительных документов, связанных с регистрацией Правил доверительного управления ЗПИФа
  • независимая оценка имущества, предполагаемого к внесению в ПИФ.

III этап — регистрационный:

  • регистрация Правил доверительного управления ЗПИФа в ФСФР России;
  • раскрытие информации (публикация Правил доверительного управления ЗПИФа).

IV этап — размещение (выдача и оплата паев):

  • подача инвесторами и сбор управляющей компанией или ее агентами заявок на приобретение паев;
  • оплата паев (денежными средствами или имуществом);
  • выдача паев (зачисление паев на лицевые счета приобретателей).
  • После выполнения всех этапов сформированный фонд может начинать свою работу.

Заключение

На основе опыта стран, где различные формы коллективного инвестирования наглядно продемонстрировали свои преимущества, а также деятельности ПИФов в России, можно сделать несколько выводов.

Прежде всего, развитие рынка ПИФов стимулирует рост финансовых рынков в стране за счет аккумуляции и инвестирования значительных объемов финансовых ресурсов. По мере развития рынка коллективных инвестиций конкурентная борьба между его участниками увеличивается, что приводит к соответственному возрастанию качества предоставляемых услуг и повышению доступности данных финансовых инструментов.

Перспективы роста активов паевых инвестиционных фондов во многом зависят от привлечения новых инвесторов. На данный момент основными участниками ПИФов являются крупные инвесторы, в связи с чем управляющие компании, заинтересованные в увеличении количества участников, зачастую снижают минимальные суммы инвестиций в управляемые ими ПИФы.

Очевидно, что на перспективы развития отрасли решающее влияние оказывают политические факторы, в связи с чем управляющие компании заинтересованы в увеличении своей клиентской базе прежде всего российских предприятий и институциональных инвесторов.

Большое значение для развития отрасли имеет и изменение законодательной базы паевых фондов.

Так, Федеральная служба по финансовым рынкам разработала новые типовые правила доверительного управления закрытыми фондами. Новые типовые правила доверительного правления закрытыми фондами призваны для значительного расширения круга финансовых операций, доступных управляющим закрытых паевых инвестиционных фондов, пайщикам данных фондов будут даны легальные механизмы контроля их деятельности. На данный момент, точная дата принятия изменений в закон еще не известна, но, как сообщает начальник управления по контролю и надзору над коллективными инвестициями ФСФР Александр Бескровный, управляющие компании уже сейчас могу начинать готовить документы на регистрацию новых фондов на основе существующей редакции правил.

Статистика и практический опыт работы рынка показывают, что Закрытые ПИФы, суммарная стоимость активов которых составляет почти 3/4 всего российского сегмента ПИФов, являются одним из наиболее перспективных и динамично развивающихся финансовых инструментов, в том числе и в строительном секторе.

Использование данной конструкции позволяет обеспечить успешную реализацию крупных инвестиционных проектов, сбалансировав интересы как инвесторов, так и управляющих активами, привлечь и эффективно разместить масштабные инвестиции.

Механизм ЗПИФа для иностранных инвестиционных институтов является наиболее приемлемым инструментом инвестирования в российскую недвижимость, поскольку является понятным, юридически прозрачным и эффективным.

ЗПИФы, допускающие альтернативу форм финансирования и различные технологии выстраивания инвестиционных отношений, позволяют создать оптимальную модель, обеспечив участникам приемлемые риски, и, таким образом, являются залогом успешного сотрудничества строительного и банковского секторов.

Отладка