20. Juni 2012 - Investitionen in Immobilien und in russische regionale Projekte

Vortrag am 20. Juni 2012 in Düsseldorf

 

 

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

ich bedanke mich bei meiner Kollegin Frau Burghardt-Richter und bei den anderen Veranstaltern für die Einladung, an diesem Treffen in Düsseldorf teilzunehmen und diesen Vortrag zu halten!

 

Mein ganzes Leben lang ist mit deutschsprachigem Europa verbunden – noch als Schüler habe ich am Austausch zwischen Gymnasien aus Minsk, meiner Heimatstadt und aus dem Raum Frankfurt am Main sowie aus Freiburg im Breisgau teilgenommen. Die Studienzeit habe ich u.a. in Bochum und in Münster hier in Nordrhein-Westfalen genossen.

 

Im Moment begleitet unsere Beratungsgesellschaft mehrere Projekte deutscher Mandanten im Sektor Investitionen, Immobilien und Bauwesen in Moskau und in den russischen Regionen. Wir beraten seit 2009 eines der größten deutschen Planungsbüros aus Düsseldorf, das bereits an mehreren erfolgreichen Projekten in der Stadt Moskau, in Sotchi -  Olympia 2014-Hauptstadt sowie in den anderen Regionen Russlands beteiligt ist. Außerdem beschäftigen wir uns sehr intensiv mit der Strukturierung und Organisation der Finanzierung einzelner Investitionsprojekte in Russland und in den Nachbarstaaten wie Weißrussland, Abchasien und sind auch sehr intensiv auf der Ebene der Zusammenarbeit im Sektor Mergers & Acquisitions im deutsch-russischen Geschäftsverkehr tätig. Viele unsere Projekte sind mit dem Erwerb und Neubau von Immobilien verschiedenster Art verbunden. Und auch diesen Vortrag habe ich speziell für die potenziellen deutschen Investoren vorbereitet, die sich für Investitionen in regionale russische Projekte interessieren und die höhere Rendite, verbunden mit reduziertem Risiko, erzielen möchten.

 

Kurz nach der Präsidentschaftswahl 2012 stellt sich die Russische Föderation wieder an eine der ersten Stellen weltweit als Territorium mit hoher Rechtssicherheit, Garantien für die Investoren und als Standort mit einer insbesondere seit Dezember 2011 erwachsenen Zivilgesellschaft, die unser Land sehr aktiv zum positiven ändert.

 

 

Wirtschaftswachstum in Russland 2012 – 2030

 

Im April 2012 hat das russische Wirtschaftsministerium die eigene Prognose für das Wachstum der heimischen Wirtschaft in den Jahren 2012 bis 2030 veröffentlicht.

 

Zum Jahr 2030 werden die durchschnittlichen Einkommen der Bevölkerung von 46 % vom Niveau der Eurozone auf 90 bis 95 % vom Niveau der Eurozone steigern. Die Mittelschicht wird erheblich wachsen – von 22 % im Jahre 2010 auf 48 % im Jahre 2030.

Die durchschnittlichen BIP-Wachstumsraten werden in den Jahren 2012-2030 nach dem Innovationsszenarium ca. 4,4 % gegenüber 3,4 % nach dem Rohstoffszenarium betragen. In den Jahren 2014 bis 2018 wird die russische Wirtschaft ihrer Größe nach weltweit die Stelle Nr. 5 anstelle der aktuellen Stelle Nr. 6 einnehmen. Zum Jahr 2021 wird das russische BIP höher als das deutsche BIP und damit soll Russland die Stelle Nr. 4 in der Rangliste weltweit einnehmen.

Es klingt etwas banal, aber ich werde es noch einmal unterzeichnen: In Russland gibt es in verschiedenen Wirtschaftsbranchen zehntausende interessante Projekte mit hohen Renditen und einem enormen Entwicklungspotenzial zu finden. Die Aufgabe für die Investoren ist im Moment, mit der Unterstützung von Beratern bestimmte Branchen zu wählen, Risiken professionell einzuschätzen und zu minimieren und einzelne Projekte einzugehen.

 

Was ist bei Investitionen in russische Immobilien zu beachten?

 

Die Investitionen in Immobilien – auch in Russland - werden als eine der zuverlässigsten Geldanlagen angesehen. Insbesondere interessant erscheinen mittel- und langfristige Investitionen in regionale Projekte aus verschiedenen Branchen, die z. T. auch den Erwerb bzw. Neuerrichtung von Immobilien innehaben.

 

 

Garantien für Investoren, Due Diligence und Strukturierung

 

Zur selben Zeit fordert jede Anlage Vorbereitung und genaue Strukturierung vor der Umsetzung des Projekts. Darunter müssen u.a. Schutzmechanismen und Garantien für das Kapital und für mittel- und langfristigen Interessen des Investoren berücksichtigt werden.

 

Das wichtigste Instrument zum Schutz der Interessen von Investoren im Vorprojektstadium ist die Durchführung von Due Diligence. Dabei werden technische, buchhalterische und rechtliche Aspekte eines Projektes und einzelner Aktiva – auch Immobilien - analysiert und mögliche Risiken des potenziellen Käufers offenbart. Die effektive und operative Minimierung von Risiken ist auch ein wichtiger Bestandteil auf dem Vorprojektstadium.

 

Bei einem positiven Ergebnis von Due Diligence kann der Investor zu dem nächsten Schritt der Projektumsetzung übergehen - nämlich zur Strukturierung der Transaktion und zur Durchführung der Transaktion – sei es ein klassischer Immobilienkauf oder Gründung einer Projektgesellschaft oder eines Joint Ventures mit einem russischen Partner für die weitere Umsetzung eines Projekts.

 

Der Immobilienkauf kann in Russland nur aufgrund des Abschlusses eines Kaufvertrages erfolgen. Die Bedingungen eines solchen Vertrages sollen ausführlich durcharbeitet werden und können bestimmte  Garantien seitens des Verkäufers und Mittel der Gewährleistung zur Erfüllung der Verpflichtungen umfassen. Zu solchen Garantien und Mitteln gehören zum Beispiel Bankgarantien, persönliche Bürgschaften, Akkreditive, Abschlagszahlungen usw.

 

 

Abwicklung von Transaktionen mit Immobilien

 

Die notwendige Voraussetzung für den Schutz der Rechte eines Investors an einer zu kaufenden Immobilie ist die Durchführung des staatlichen Registrierungsverfahrens (Eintragung von Informationen über den Übergang von Eigentumsrechten auf eine Immobilie im digital geführten Einheitlichen Staatlichen Register). Als Nachweis für die erfolgte Registrierung des Übergangs des Eigentumsrechts braucht man die Eigentumsurkunde und der Auszug aus dem Einheitlichen Register – beides in Papierform ausgestellt.

 

Bei Neuerrichtung von Immobilien gilt eine besondere Aufmerksamkeit für die vorhandenen Unterlagen, die das Bauverfahren ermöglichen, u.a. architektonische Projektunterlagen, Baugenehmigung, Ergebnisse von Expertisen, Bestätigungen seitens der zuständigen Behörden einer Region bzgl. der Beteiligung an der Errichtung der notwendigen Infrastruktur wie Straßenanschlüsse, Strom, Wasser und Erdgasanschlüsse. Zu berücksichtigen und zu überprüfen bzw. neuzugestalten sind Verträge mit Telekommunikationsdienstleistern und Überwachungsbüros.

 

 

Risikenminimierung bei der langzeitigen Verwaltung von Immobilien in Russland

 

Es sind einige Gruppen von Risiken zu beachten:

 

(1)   Währungsrisiken – die Einnahmen aus Vermietung von Büro- oder Handelsflächen in den großen bzw. mittelgroßen russischen Städten werden in der Regel in Rubel nominiert. Trotz einer starken Position der russischen Währung im Laufe der letzten 10 Jahren (bedingt durch aktuelle Devisenreserven der russischen Zentralbank im Gesamtwert über 0,5 Billion Euro und hohe Rohstoffpreise) muss man das theoretisch vorhandene Risiko der Abwertung der russischen Währung berücksichtigen. Es ist deswegen eine langzeitige Vereinbarung mit der zuständigen russischen Bank erforderlich, die Einnahmen zum festgelegten Umtauschkurs im Laufe der Investitionsperiode in Euro bzw. US-Dollar bzw. eine andere ausländische Währung konvertieren zu können;

 

(2)   Professionalität und Haftung bei der Verwaltung der Immobilien. Es ist notwendig, die erfahrenen und qualifizierten Fachleute vor Ort in Russland zu beschäftigen, um eine professionelle Verwaltung oder Kontrolle ausüben zu können. Optimal passt dafür eine Beratungsgesellschaft mit einer Versicherung der Haftung gegenüber den Mandanten bei einer internationalen Versicherungsgesellschaft, deren Mitarbeiter die Sprache des Mandanten sprechen und sich langzeitig mit Projekten im Sektor Investitionen und Projektmanagement beschäftigen.

 

(3)   Zusammenarbeit mit russischen Partnern. Eine detaillierte Überprüfung der Vertragspartner und der Projektgesellschaften, die für ein Joint-Venture-Projekt zum Kauf angeboten werden, sind notwendig. Die Ergebnisse der Vereinbarungen sind schriftlich und rechtswirksam festzulegen. Wir gehen davon aus, dass es keine Streitigkeiten zwischen langzeitig arbeitenden Partnern geben muss, aber man muss sich im Voraus um passende Formulierungen in den Schiedsklauseln in den Verträgen sorgen, um seine Rechte effektiv schützen und durchsetzen zu können.

 

(4)   Steuerplanung. In der Russischen Föderation gelten im Moment mehrere Besteuerungsregimen, die von einem Investor angewandt werden können. Die Steuerbelastung kann für einen Immobilieninvestoren reduziert werden, wenn man rechtzeitig und korrekt entsprechende Maßnahmen getroffen hat. Zum Beispiel die Anwendung des vereinfachten Besteuerungssystems bedeutet u.a. eine Pauschalbesteuerung von Einnahmen einer GmbH mit der Anwendung eines einheitlichen Steuersatzes von 6 (sechs) % und Befreiung von der Bezahlung der Vermögens-, Landgrundstückssteuer und anderer Steuern – vorausgesetzt dass die jährlichen Einnahmen dieser GmbH den Betrag von ca. 2,25 Mio. Euro nicht übersteigen. Es gibt natürlich auch andere Optionen, rechtswirksam die Besteuerung der Wirtschaftstätigkeit in der Russischen Föderation zu reduzieren und eigenes Einkommen zu steigern.

 

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Nun möchte ich einige Beispiele für Investitionen in Immobilien und in regionale russische Projekte nennen:

 

 

Agrotourismus ( Ökotourismus)

 

In den europäischen Ländern wie Deutschland, Österreich oder Schweiz ist Agrotourismus ein zentraler Wirtschaftsfaktor der ländlichen Gebiete und traditionell ins agrarische Umfeld eingebunden.

 

Bauernhöfe und Agrovillas, die für einen Landurlaub angeboten werden, entstehen und erwecken hohes Interesse der Touristen auch auf dem Territorium der Russischen Föderation und in Weißrussland.  Die Stadteinwohner werden von der Stadtatmosphäre müde und fahren gerne für eine oder zwei Wochen bzw. für das Wochenende aufs Land.

 

Im Vergleich zur Situation im unstabilen Nahen Osten mit traditionellen Touristik-Standorten Ägypten, Tunesien und Türkei, in den von der Wirtschaftskrise betroffenen EU-Staaten Spanien, Griechenland und Italien ist die Entwicklung von Agro- und Ökotourismus in Russland und Weißrussland eine interessante Alternative.

 

Wir können Investitionen in die Errichtung zwecks eines professionellen ständigen Betriebs von Agrovillas in Russland und Weißrussland mit Verwendung von Kontextwerbung im Web sowie mit anderen modernen Instrumentarien als relativ profitabel einschätzen. Ca. 20 bis 40 % Jahresrendite für die Investoren werden auch in konservativen Szenarien solcher Projekte in den Cashflow-Modellen berechnet.

 

 

Büro- und Handelsimmobilien

 

Die Anlagen in Büroimmobilien in den großen Städten wie Moskau und insbesondere Großraum Moskau, Jekaterinburg, Rostow am Don, Samara, Tscheljabinsk, Kasan - also in den russischen Millionenstädten mit hohem Wachstumspotenzial für Immobilienpreise in einzelnen Marktsektoren – sind interessant und empfehlenswert. Als zweite Quelle der Wertschöpfung versteht man natürlich Einnahmen aus Vermietung von erworbenen Flächen, die Rendite können 10 bis 15 % p.a. erreichen.

 

Auch mittelgroße und zudem wirtschaftsstarke Städte wie Kaluga, Nischnij Tagil, Uljanowsk, Krasnodar oder Tula, die von den russischen und ausländischen Investoren im Moment entdeckt werden, bieten interessante Rendite bei Investitionen in Büroflächen oder Handelsflächen. Im Moment haben wir im Portfolio einige solche Projekte und können gerne notwendige Informationen an Interessenten weiterleiten.

 

 

Projekte im Sektor Landwirtschaft

 

Die Russische Föderation ist das flächengrößte Land der Erde. Die Landwirtschaft kann und wird in vielen Regionen betrieben – sowie im Süden, wo es riesige Flächen von fruchtbaren Schwarzböden gibt als auch in der Zentralregion um die Stadt Moskau, als auch in der Wolga-Region, im Ural und in Südsibirien.

 

Unsere aktuellen Projekte im Sektor Landwirtschaft zeigen, das die intelligenten Investitionen in einzelne Landwirtschaftsprojekte Rendite in Höhe von bis zu 100 Prozent pro Jahr bringen können. In erster Linie ist es die Getreideproduktion und Saatgutzucht, Fleisch- und Milchproduktion, Gemüse- und Obstproduktion und Fischzucht. Verbunden mit modernen Technologien für eine langzeitige Aufbewahrung und Lagerung von Obst und Gemüse, Fisch und Fleisch, werden solche Projekte noch profitabler.

 

 

Produktionsunternehmen – Lebensmittelproduktion und Baustoffproduktion

 

Baustoffproduktion und Wohnimmobilien

 

Die vorhandene durchschnittliche Wohnfläche beträgt im Moment ca. 22 Quadratmeter pro einen russischen Staatsbürger, also ca. dreimal weniger als in Deutschland. In der Russischen Föderation werden im Moment mehrere Technologien für die Neuerrichtung von Wohnimmobilien angewendet, darunter Errichtung von mehrstöckigen Häusern und auch Errichtung von Fertighäusern aus Holz und modernen Isolierstoffen, die das Bauverfahren auf ca. drei Monate einschränken und damit die Profitabilität eines Immobilienentwicklers steigern lassen.

 

Aktuell haben wir in unserem Portfolio Projekte, die sich sowohl auf die Erweiterung der Produktion von Vierständerhäusern – zum Teil in den russischen Sonderwirtschaftszonen mit reduzierten Besteuerungsregimen - als auch auf die klassischen Immobilienentwicklung in den Vorstädten vieler russischer dicht bewohnter Metropolien wie Moskau, Jekaterinburg, Kasan, Samara und andere Millionenstädte beziehen. Die Rendite betragen zwischen 15 und 40 % p.a.

 

Ebenso sind in unserem Portfolio Projekte im Sektor Baustoffproduktion vorhanden. Der Handel mit Baustoffen boomt im Moment in Russland, und die aktuelle Phase des rapiden Wachstums von Einnahmen der Bevölkerung versichert eine langzeitig profitable Arbeit einzelner Betriebe in diesem Sektor. Demensprechend werden sich die Finanzinvestitionen in solche Projekte lohnen.

 

 

Lebensmittelproduktion

 

Die Rendite in einzelnen regionalen Projekten im Sektor Lebensmittelproduktion betragen zwischen 25 und 70 %. Diese Projekte sind die interessantesten Projekte aus meiner Sicht, da die Konsumtionsstruktur macht die Lebensmittel in der Economy- und Mittelklasse zu den ständig kuranten Waren. Während der Wirtschaftskrise 2008 bis 2010 wurde diese Regel noch einmal bestätigt. In unserem Portfolio gibt es Projekte für Finanzinvestoren, die solide Rendite im Rahmen solcher Projekte erzielen können, indem sie in den Aufbau bzw. Renovierung von Produktionsflächen und Erwerb der notwendigen Ausrüstung zusammen mit den Initiatoren solcher Projekte investieren.

 

 

Schlussfolgerung

 

Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe in meinem Vortrag die Vorteile der Investitionen in russische Immobilien dargestellt.

 

Zusammen mi unseren deutschen Kollegen sind wir gerne bereit, Ihre Fragen zu beantworten und in den persönlichen Gesprächen einzelne Projekte zu besprechen.

 

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

 

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